文/北京进深 徐迪

明天出让的怀柔新城0103-6001等地块，目前仅有一个买家出价。

没有意外，就是中建智地。

这宗地，在北京第二轮清单发布前一天就抢跑进入预申请，3月25日正式挂牌。

更急的是，早在2月27日，地块规划实施方案公示的当天，中建智地就针对这块地发出了招标计划。

  南侧地块降低建筑高度

4月24日，《怀柔新城0103街区HR00-0103-6001等地块土地开发项目规划实施方案》采信情况通告。

该实施方案于2月27日-3月9日进行公示，期间收到公众反馈意见两类。

其中一条是针对6006地块建筑高度，对西侧建筑可能产生采光遮挡。 

结合居民意见诉求，实施单位组织研究对规划实施方案进行了优化，将6006地块建筑高度由原规划的24-36米降低为不超过24米。

6006地块占地3800㎡，位于本次出让的6001住宅地块南侧，用地性质为公共服务配套，具体功能由主管部门深入研究后决定。

它的高度降低后，不仅为西侧建筑释放采光面，也让北侧的6001地块少了一些不利因素。

北京常用的板式建筑日照间距系数约1.6-1.7，36米高的建筑理论上需要57米的间距才能保证北侧建筑良好的满窗日照。

两块地中间只隔19米，缺口非常大。如果南向建筑高度做足36米，6001地块东北角楼栋可能要退线30米以上。

6006地块调降到24米，产生的日照遮挡范围大大缩小，直接为6001地块解锁了更多的可利用空间。

  再造一个远郊小爆款？

怀柔这块地一路绿色通道直接上架，还让央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？

具体来看一下。

项目占地3.19公顷，地上建面约4.47万㎡，容积率1.4，限高24米（优化后）。

起拍价7.38亿元，折合楼面价1.65万元/㎡。

出让文件提到的几项规划要点：

1、鼓励在建筑设计阶段精细化户型设计，结合“好房子”政策提升得房率，打造高品质住宅。

2、要求居住区绿地率不低于30%，并且在项目的后续设计中，贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。

3、建筑色彩搭配宜与周边建筑风格协调一致，建筑材质鼓励采用绿色、环保材质，避免采用大面积涂料。建筑屋顶宜采用平坡结合形式。地块内绿地宜通过慢行步道融入到整体绿化体系中。

4、依据已有资料，有活动断裂疑似从场地或附近通过，本项目应开展区域性地震安全性评价工作，并根据评价结果进行规划建设。

项目位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。

西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔城市森林公园，主打低密生态。周边教育、医疗、商业等生活配套在怀柔都属于顶配。

根据实施方案规划，6001地块周边还配建有公园和广场用地，合计0.8公顷；另有公共服务配套0.38公顷，待深入研究后再批复具体规划指标。

今年2月13日，6001地块拆除工作已经正式启动。

地块往北500米左右，就是去年北京楼市的“远郊黑马爆款”——建工嘉棠澐玺。5月拿地，9月21日开盘，224套供应，一周去化近半，半个月卖掉七成，年底基本清盘。成交均价3.94万元/㎡，基本逼平预售价。

值得一提的是，甚至有客户因未能成功认购该项目而致电12345市民热线咨询购房事宜，足见其市场认可度之高。

作为怀柔首个“好房子”项目，嘉棠澐玺层高3米 ，建面使用率突破100%。户型设计上最大的亮点是南向双阳台体系：

通面宽内嵌阳台 几乎与同等面宽的景观花池。

北京通面宽阳台的新盘不少，阳台外边还能接出个通面宽的花池，全北京也是独一份儿了。

嘉棠澐玺之所以能在极短的时间清盘，除了逆天的赠送和产品力，小区本身体量不大也是原因之一。全盘仅6栋洋房，计容建面2万㎡出头。

相比之下，新供应的6001地块大概是它的2倍。除此之外，两块地的素质非常接近，容积率和建筑高度相当，就连地块形状都很像。

加上出让文件中也明确提到了提升得房率，打造“好房子”，6001地块已有“爆款预备役”之姿。

  项目公司已成立

6001地块的入市节奏颇为紧凑，从启动地块清理，到实施方案公示，再到项目公司注册、发招标计划、用地预申请，都在这一个多月完成，基本做到无缝衔接。

地块招标计划的主体，是中建智地刚成立的全资子公司北京兴澜房地产。

今年2月14日完成工商登记，注册资本5000万元。

由中建智地董事长樊飞军担任法人兼董事长，中建智地京东公司执行总经理张梦灿任项目公司经理。

招标计划涵盖了土方工程、监理、施工、设计四大项，总投资估算将近3.3亿元。

中建智地近年在北京的布局主要以朝阳、昌平为主，此次提前谋夺怀柔地块，可见远郊市场还是大有可为的，也体现了这位“京城地产一哥”的生存智慧。

过去几年，头部房企往往为了维持市场份额和行业排名，挤在核心区，抢破头也要拿“地王”，导致楼面价甚至逼近或超过周边售价，埋下巨大隐患。

而现在，当多数房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，中建智地选择避开高溢价、高成本的“双高”红海，转向怀柔这样的远郊价值洼地。

这一拿地策略的核心在于规避无效内卷。以较低的拿地成本和可控的溢价，锁定了项目的安全边际，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。