北京进深 徐迪 4月30日，朝阳东坝单店平房改造项目1105-01地块完成出让。

由中国金茂摘得，被抬了一手，出现了一个阶梯的溢价，成交总价20.981亿元，折合楼面价约4.1万元/㎡。

项目占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。

1、噪声超标

作为今年以来朝阳区首宗成交的住宅地块，其最大的标签无疑是“紧邻东五环”。

直线距离仅100多米的物理距离，让项目成为了字面意义上的五环首排。

然而，这种极致的近距也带来了不可忽视的隐忧，地块出让文件中甚至专门附带了一份防噪声距离和措施说明。

文件明确指出，受交通噪声影响较大，项目西场界昼夜噪声均超标，南北场界、东场界及内部昼间噪声达到限值，夜间噪声超标。

2、交通硬伤

环路噪声的影响非常直观，但交通的便利性却并未因此加分，反而打了个不小的折扣。

目前地块南侧的单店南路西段尚未贯通，通往五环内的道路不仅狭窄且缺乏非机动车道，高峰期拥堵问题严重。这意味着，业主未来想要出小区一脚油门上环路，短期内恐怕难以实现。

跳出交通维度的考量，将视野拉大到整个板块，老东坝片区的居住属性同样呈现出鲜明的两面性。

这里城市界面相对一般，周边以刚需和刚改型社区为主，虽然居住氛围浓厚、生活配套完善，但轨交始终是硬伤。

项目步行至地铁站将近2公里，通勤友好度较低，且在现有的规划中，周边短期内也没有新增轨交路线和站点的计划。

3、强排挑战

除了外部配套的短板，地块自身的先天条件也给未来的产品设计出了难题。

从地块指标来看，2.0的容积率数字看似舒适，但其南北狭长、多边角的不规则地形，整体造型像一个火炬，给强排设计带来了不小的挑战。

受此地形限制，即便限高放宽至60米。未来项目中大概率不会出现大面积的洋房产品，或者洋房比例将非常有限。

4、兑现中的东坝

尽管存在上述不利因素，但整个东坝板块还是有预期的。

地铁3号线和12号线同步通车；北京中学本部（原东坝北校区）去年9月正式开课；北京太古坊（原颐堤港二期）主体结构全部完工，预计明年交付投用。

第四使馆区从规划进入落地实施阶段。今年2月，使馆区统建馆项目合同正式签约，截至3月底，土地整理、市政道路、水电管网主体已基本完成，部分国家使馆用地开始着手设计与施工工作。

与此同时，坝河滨水空间的改造也取得实质性进展，“两河一带”滨水经济区逐步成型，东坝的城市界面与配套正在集中兑现。

这也是为什么1105-01地块出现了两家房企报名的原因之一。

另一家据说是建发，参考之前观宸的例子，这次建发报了名却缺席土拍现场，或者也是两家房企合作的信号之一。