文/上海进深 严明会

国金·上海桃花源又开始活跃起来了。

4月29日，项目四期“金瑞园”实景开放，开发商进行了一波造势，各种充满诗意的文案在社交平台上铺开。

中式低密合院别墅、江南园林天花板、非遗匠造……熟悉的配方，熟悉的话术。

然而，翻开这个项目的成绩单，却是另一番景象。

网上房地产显示，该项目在2023年10月开盘，推出175套房源，至今两年半时间仅售出25套房源，网签去化率仅14%。

进入2025年以来更是步履维艰，16个月仅网签5套，相当于100天成交1套。

再看三期，2023年9月开盘的78套房源，至今也只网签了45套。

放眼全上海15万 的豪宅项目，很难找到第二个这样的案例。

可以说，桃花源是上海最难复制的豪宅，也成了最难卖的豪宅。

2022年12月，这个项目曾入选《中国10大超级豪宅》，位列第四。同榜的是汤臣一品、缦合·北京、深圳湾1号，每一个都是真正叫好又叫座的城市标杆。

榜单的含金量外界不得而知，但市场给出的成绩单，所有人都看到了。

十年大盘往事

上海桃花源的操盘方是国金投资，其背后老板为美籍华侨王国金。

王国金祖籍浙江宁波，1978年赴美经商，在美国打拼出第一桶金后，于1992年回国投资，创立上海国金投资有限公司，版图横跨能源矿产、金融信托到房地产开发等。

据早年的公开报道，其在国内的投资额超过百亿元，累计捐款超5.9亿元。

这样一位履历光鲜的侨商，在上海地产圈真正打响名号，靠的正是上海桃花源。

2017年前后，国金联手融创中国，推出上海桃花源一期和二期。凭借0.45的超低容积率、“香山帮”非遗匠人操刀的中式园林、以及极具东方意境的建筑美学，项目迅速赢得了口碑和关注度，成为彼时上海中式豪宅的现象级作品。

数据不会说谎：

2019年7月和9月，项目一期两次推盘，261套房源目前已售250套。

2021年12月二期开盘，110套房源已全数清盘。

那几年的桃花源，是上海中式豪宅名副其实的现象级作品。

转折发生在三期。融创退出，国金开始独立操盘，故事的走向应声而变。

根据项目规划，上海桃花源计划开发十期，从2017年至今才做到第四期，每一期的产品户型设计，园林设计等几乎没有太大的变化。后面还有六期新房蓄势待发。

十期蓝图够宏大，但当产品原地踏步多年、又要面对海量新供应的持续稀释，滞销就不是意外，而是某种必然。

产品错位

客观地说，桃花源有真功夫。

在该项目之前，上海从未有过这种江南水乡苏式风格的产品。

2019年首开时，它惊艳了3000万 级别的豪宅市场，甚至一房难求。园林里的飞檐翘角、花窗月洞，精致程度不输很多苏州园林景区。

单看房子本身，它确实配得上“顶级”二字。

但上海桃花源位于外环以外的闵行浦江镇，这里没有江景，没有摩天大楼，没有成片的高端商业，也看不到其他豪宅群落。

从空中俯瞰，周边几乎就是城市边缘的寻常景象，跟“富人区”三个字相去甚远。

这是一套不适合日常居住的“奢侈品”。

在上海买三五千万房子的人，普遍需要的是第一居所，每天住、通勤方便、配套齐全、生活高效。

滨江豪宅凭地段稳坐第一，内中环别墅至少有学校和商圈撑着。

桃花源美得可以拍古装剧，但住进去，日常的生活体验是另一回事。

周边两公里多是中低端商业，高奢消费、顶级教育资源基本为零，社交通勤时间成本很大。

地段没有优势，价格却毫不含糊。四期金瑞园均价15.6万/㎡，在售主力总价约3600-6000万元，楼王高达1.2亿。

在上海，这个总价段可以买到核心区的大平层，可以买到近郊的独栋，也可以在更核心的地段买到品质相当的市区豪宅。

桃花源认为，自己能提供一套几乎无法复制的组合：滨江低密 非遗园林 千平家族空间 全实景呈现。

市场用脚投票的结果，已经说明了一切。

长路漫漫

金瑞园这轮实景开放，或许能收割一波流量，让部分怀揣中式情结的买家短暂心动。

但真正有能力出手的人，往往在亲眼看过浦江镇的天空线之后，心里就有答案了。

当下的上海豪宅市场已是另一番光景，滨江带的风貌别墅、核心区的大平层、西郊东郊的真独栋，一个比一个卷，一个做得比一个好。

在这个总价段，客户手里的选择清单长到足够让人挑花眼。

王国金说，他投资桃花源是为了响应上海“高质量发展、高品质生活”的理念，注重长期的社会效益。

这个出发点很好。但一个十期规划的大盘，第四期就遭遇罕见的去化困境，市场显然没有义务为任何人的情怀买单。

后面的路，还很长。