文/北京进深 林振兴

五一前夕，住总国祥誉的一位业主坐不住了，直接投诉了自家开发商。

这位业主敏锐地发现了“不对劲”，认为开发商违反规定，存在未竣工搭建实体样板间，“交付样板间在2号楼1单元102，但是目前房子尚未竣工验收，不仅进行了装修，还对外展示作为样板间使用。”

同时，他指出，“样板间没有按照报批的规划图进行修建，将阳台包进户内使用，变成卧室的一部分，增加了计容面积，但是没有补相应的土地出让金和税费。”

这位业主的诉求，其实特朴素：希望开发商恢复原状。

5月11日，官方的反馈来了。

其中，密云区住建委已进行现场核实，责令北京祥业房地产有限公司立即关停样板间，接受调查处理。

区规自分局则表示，关于业主反映开发商违规增加计容面积问题，经规自分局核查，国祥誉项目于2023年取得出让合同，2024年取得规划许可，本项目阳台建筑面积按全面积计算，建筑面积计算符合规范、标准的相关规定，未发现反映增加计容面积。

尽管样板间被举报，但国祥誉的卖房节奏，并没受多大影响。

截至5月5日，国祥誉网签333套，成交均价25850.02元/㎡，成交额约9.33亿，地价覆盖率超190%。

时间拉回2023年10月，北京住总以底价4.9亿元竞得水源路南侧C-2地块，成交楼面价0.88万/平方米，销售指导价3.1万/平方米，开发国祥誉项目。

紧接着2024年7月，项目火速拿证，推出15栋楼共510套房源，拟售价格在2.89万元-3.21万元/㎡之间。

项目开发主体为北京祥业房地产，注册资本66000万元，法人兼董事长为韩啸，经理为赵翀。

赵翀什么来头？

北京建筑大学1999级工程管理科班出身，他从现场管理人员、造价员、商务经理一路干到项目经理，亲手操刀过顺义后沙峪棚改、国祥府、国祥雲著等项目，妥妥的实战派。

国祥誉之所以迫不及待搭建实体样板间，很大一个原因：后面的“追兵”真的杀到了。

2月，首融(海南)商业发展有限公司+北京密云城市建设投资集团有限公司联合体，以3.8亿拿下密云水源路南侧住宅用地，编号为MY00-0104-6022、6025地块。

买家是什么来头？

首融海南这个名字，在北京楼市不算熟脸。但扒开股权一看，背后站着的，是北京城建六建设集团（简称“城建六”）。

重点是价格：

该地块也是近年来北京住宅地块单价最低的一宗，折合楼面价0.776万元/㎡，可以说是贴着地面走了，比国祥誉成交楼面价0.88万/平方米还便宜一大截。

而且，城建六的新项目，注定也是奔着“好房子”去的。

对国祥誉来说，这就是妥妥的“背刺”：同一个板块，楼面价更低、产品力还可能更强。

如果说城建六是后方的“追兵”，那么西侧的国祥源境就是贴脸的“兄弟”。

同属住总系，国祥源境也没闲着，第五期调规升级，直接祭出杀手锏——增设南北双阳台，得房率硬生生提升10%。

前有城建六低价抢位，后有兄弟盘产品升级。

国祥誉现在的策略就两个字：快跑——加速卖房，抢占窗口期。