文/北京进深 林振兴

拿地192天后，北京城建在昌平的龙樾海序，终于拿证了。

5月10日，项目12栋楼、共837套住宅房源一次性入市，拟售均价6.4万元/㎡。

项目操盘手王鑫终于可以松一口气，拿证就意味着离开盘只差临门一脚。

五一期间，王鑫和团队也没歇着。虽然还没正式开盘，但龙樾海序的热度肉眼可见：验资客户已冲到约1100组。

但就在大家盯着龙樾海序的时候，它的亲兄弟——龙樾天元，却因为业主的一封“小作文”，陷入了口碑危机，甚至有点“黑红”出圈的意思。

两个项目都是由城建发展（600266.SH）100%持股，龙樾海序的开发主体为北京城华房地产，龙樾天元为北京城建兴华地产。

作为北京城建的高端招牌产品线，“龙樾系”向来是城建发展的金字招牌，也是效益最好的子品牌。

如今，龙樾天元的风波，会不会成为购房者选择龙樾海序时的一道心理门槛？这恐怕是王鑫团队在开盘前不得不面对的一个微妙变量。

也正因如此，龙樾海序首度开盘这场仗显得格外关键。

城建发展总经理邹哲、总经理助理刘露军都盯着项目，甚至连营销中心及样板间开放这样的常规动作，两位大佬都亲自站台。

而刘露军，还有一个身份——龙樾海序董事长。

高层压阵，既是背书，也是压力测试。

接下来的开盘，不只是一次销售，更是一场关于“龙樾系”信誉的保卫战。

深受邹哲和刘露军器重的王鑫，已经到了关键时刻，也是证明自己的最好机会。

01

龙樾天元，位于丰台西四环外，当初可是个“含着金钥匙”出生的主。

开盘时，它凭借 “内城核心、四大商圈环抱、专属绿地与路网”等宣传，一战封神，创造了开盘即售罄的神话。

项目产品定位为纯改善，包括117/128/167平米四居，共8栋楼、440户。

对于北京城建而言，龙樾天元在账面上无疑是成功的。目前它基本清盘，成交额超44.85亿元。

它的拿地成本是26.3亿元，地价覆盖率超170%，赚得盆满钵满。

据业主们回忆，购房时，北京城建的宣传手册、沙盘模型、销售宣讲口径高度一致：小区南侧规划为公共绿地，东侧代征道路由开发商负责建设，与小区交付同步完工，保障业主出行便捷、居住环境优越。

如今，距小区交房已过去近两年，在业主看来，当初的承诺并没完全兑现。

图片来源：龙樾雅苑业主群

“南侧规划绿地仍是一片荒土，垃圾散落、杂草丛生，裸露的黄土在风雨中扬尘积水；东侧承诺修建的道路被围挡死死封堵，断壁残垣、荒草丛生。”

业主多次询问，北京城建给的回复，从 “马上动工” 到 “正在走流程”。

丰台区相关部门则表示，东侧代征道路 “未移交前由北京城建兴华地产负责建设”。

图片来源：龙樾雅苑业主群

“花了上千万买的高端改善房，结果住得还不如刚需小区，每天看着荒草地和烂尾路，心里又堵又气。”一位业主的无奈，道出了所有人的心酸。

这些业主们的诉求很简单：北京城建立即正视问题，明确南侧绿地、东侧道路的开工时间、施工方案及完工期限，限期完成建设，兑现当初的承诺；同时，对因配套烂尾给业主造成的损失，承担相应的赔偿责任。

更让业主们闹心的，还有不断缩水的房价。

龙樾天元最初的成交均价都在8万 元/㎡，巅峰时一平超8.4万元，那是何等风光。

2025年成交均价已经滑落至7字头，今年4月甚至降到了6.3万元/㎡。

高位接盘的业主，账面浮亏可能就够买一辆顶配豪车了。

02 

兄弟盘龙樾天元的风波，对龙樾海序多少会有所困恼。后者想要对得起业主的每一分期许，就得拿出十二分的较真。

但摆在桌面上的第一个难题——龙樾海序容积率2.8，限高仅有60米。

这放在昌平，甚至放眼北京近三四年的住宅供地，都属于“天花板”级别的高密选手。

在北京楼市，一般来说，楼盘容积率2.8，建筑限高应为80米。

而限高60米的楼盘，容积率一般在2.5以下：如昌平国贤府PARK、星寰时代，仅为2.07至2.1。

也就是说，龙樾海序是在“60米身高”的框里，硬塞进了“2.8体重”。简单换算下来，它的实际居住体验，很可能接近容积率3.5的项目。

这不是简单的数字游戏，而是未来几年业主要真实面对的楼栋密度和日照压力。

懂行的都知道，容积率太高，通常意味着楼栋挤、日照难、住着憋屈。

所以，龙樾海序采用了“高低配”：5栋洋房   7栋18层小高层，错落排布。

同时，它搞出了8个首层架空层。

包括北排4栋小高层1#-4#楼首层；正中间4#、6#、7#楼首层；以及西南角12#楼首层。

按照开发商在回复意见中给出的数字，该项目架空层面积为1818.34㎡，住宅楼座基底面积为7409.54㎡，架空层面积占比达到24.54%。

这是什么概念？

这些面积全盖成房子卖钱，一层住户的日照大概率直接“扑街”。

此外，在不损容的情况下，城建发展还采取顶层退台，设地上停车位，将配电室放入地下等设计技巧，来解决龙樾海序建筑过密的问题。

不得不说，北京城建这一波属实是下了血本。

03

因为容积率高，在样板间的打造上，北京城建也花了很多心思。

龙樾海序一共开放了三个样板间：78㎡、108㎡、122㎡。

在引流户型的展示上，样板间选了78㎡（仅46套），没选76㎡（共186套）。

两个户型最大的区别在于，边户 vs 中间户。

78㎡的270°弧形转角窗，视觉冲击力极强，一下就能抓住购房者的眼球，不仅自带记忆点，空间感也拉满。

反观76㎡，不仅没有270°转角窗加持，面宽和尺寸也都“缩水”了一圈。

*   客厅面宽：76㎡是3.8米，78㎡是4.3米。

*   北向两个卧室面积：76㎡分别是7.56㎡、5.88㎡；78㎡分别是8.68㎡、6.44㎡。

*   赠送面积：相较于78㎡，76㎡还少了侧面飘窗赠送（客厅 厨房 卫生间）。

在得房率上，78㎡约99%，76㎡约93.9%。

在拟售均价上，以10#举例，78㎡边户是65107.14元/㎡（1单元-601），76㎡中间户是63797.62元/㎡（2单元-601）。

这种拿边户做样板间的打法，也放到了108㎡身上。

边户108㎡只有35套，而真正占大头的中间户108㎡（足足298套）。

北京城建很聪明，样板间里还藏着一个隔断“魔术”。

厨房与北次卧之间，展示时用了一个岛台式台面，显得通透又宽敞。

可实际上，交付标准是一堵墙。

一旦把那面墙封起来变成两个独立空间，厨房操作台面会明显变窄，旁边卧室也更显局促，仅7㎡左右。

最后提醒一句，大家选房要认真考量。如果你冲着76㎡和108㎡入手，务必分清是边户还是中间户！样板间用的是边户，但大部分卖的产品是中间户。

边户虽香，但量少价高。之所以少，也是因为容积率太高所致。

在拟售均价上，108㎡边户是64214.29元/㎡（1单元-1201），中间户是61595.24元/㎡（2单元-1201）。

龙樾天元的教训就在眼前，龙樾海序希望给城建发展“龙樾系”正明。

本周末，龙樾海序将迎来首度开盘，它到底会卖得如何呢？