文/北京进深 徐迪 

5月18日，北京城建璟樾置业有限公司注册成立。

注册资本5000万元，由城建发展（600266.SH）旗下北京城建兴通置业有限公司100%持股。

城建发展副总经理杨振鹏，出任新项目公司的法定代表人和董事，总经理为宋本有。

新项目公司注册地址在石景山区，大概率会是石景山黄庄村地块的开发主体。

今年4月底，石景山黄庄地块挂牌之后，北京城建兴通置业就陆续发布了一系列招标公告。

并在5月8日，对该项目的方案和施工图等设计工作，发出了正式的招标公告。

  地块信息

石景山黄庄村43号棚改项目1622-002、2501-002地块，将于下周四（5月28日）拍出。

起拍价22亿元，住宅部分的楼面价约3.3万元/㎡。

项目总用地面积3.66公顷，规划地上建面7.23万㎡。

按照招标公告，项目总建筑规模约11.2万㎡，其中地上建面7.23万㎡，地上18层，建筑高度约60米（局部80米）；

地下建筑规模约3.97万㎡，地下2层，建筑高度约-9.4米。

其中1622-002住宅地块占地3.15公顷，地上建筑规模约6.77万，容积率2.15。

地上配建1000㎡社区养老服务驿站和300㎡温馨家园各一处。

地块北侧为京九铁路线，尽管规划中设置了大面积绿地作为缓冲，但未来小区北侧房源可能仍会面临一定的噪音影响。

向北隔着莲石东路，是2501-002地块，规划为一所12班幼儿园，由住宅地块竞得人建设后无偿移交相关部门。

  调规返场

这宗地最早在2024年2月末发布的年度首轮供地清单中亮相，计划于5月底前供应，但直到当年8月份才被激活进入预申请流程。

2024年9月3日，受理时间结束，因没有房企报名而下线。

相较于2024年，该项目在2026年的预申请方案中，总用地面积保持不变，仍为3.66公顷。

但在建筑规模、容积率等多项关键指标上都有较大调整。

最刺激的是起拍总价，当年预申请时标到了42.43亿元，此次返场，几近腰斩。

主要有以下调整：

1、成本大幅降低。起拍总价降幅接近一半，楼面价则从5万元/㎡降到3万出头，大大降低了开发商的拿地门槛。

2、开发强度减弱。地上建筑规模减少约1.26万㎡，容积率从2.55降至2.15，同时，建筑高度从60米上限放开到局部80米，这让小区的楼栋排布更加从容，居住舒适度大幅提升。

3、限价取消。取消了8.2万元/㎡的销售指导价，未来房屋售价将由市场决定，给予了开发商更大的定价自主权。

  双区红利

项目位于石景山区八宝山街道，四环至五环之间。

邻近地铁1号线八宝山站、玉泉路站，但是距离这两个地铁站都在1.5公里以上，不算临铁盘。

玉泉路是比较特殊的一座地铁站，跨海淀与石景山两区‌，A、B出入口在海淀区永定路街道‌，而西侧的D口则位于‌石景山区八宝山街道‌‌。

这也意味着，黄庄村地块的物理位置，距离海淀非常近，不到2公里。

日常购物到五棵松商圈也就两三公里，未来这个项目的卖点非常清晰：石景山的价格，海淀的配套，能有效对冲“非临铁”的短板。

对于在海淀，尤其是五棵松、万寿路、金融街工作的客群来说，这里是一个极具性价比的“上车点”。虽然地铁站需要骑行或公交接驳，但相比海淀区内的高房价，这个“最后一公里”的妥协是完全值得的。

步行范围内，有永辉广场、万达广场、清华大学玉泉医院、调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等生活配套，日常也是非常够用的。

这块地周边附近小区众多，包括远洋山水、国风长安等，属于高度成熟的居住板块。

稍远一点有两大新盘，西北5公里外，石景山西黄庄板块的中海瑞文里；东北方向4公里左右，是海淀半壁店的豪宅项目保利熙瑞。

  后有追兵

4月23日，黄庄村地块正式挂牌的前一天，石景山还公示了一批地块的规划综合实施方案。

分别是石景山区巴威-北锅SS00-1617-0004等地块、北重西厂SS00-1621-0001等地块。

位于八角街道及鲁谷街道，其中北重西厂1621-0002居住用地，就在黄庄地块往西2公里左右。

占地2.32公顷，建面5.99万平方米，容积率2.58，建高60米。

巴威-北锅地块以研发设计用地和多功能用地为主，离住宅地块比较远，靠近古城地铁站，南边就是首钢璟悦长安。