北京进深 徐迪 首农御林湾，一个“有故事”的楼盘。

从2017年拿地至今，它经历了动工-停工-又复工，报规-改规-再报规，以及外立面“减配”。

好不容易熬到取证预售，原以为可以靠“价格战”收割一波刚需客群，促销信息已经铺天盖地了，却又不得不紧急辟谣。

“团购均价4.8万”、“首付57万”这些被公告为“不实信息”之后，御林湾的网签数据停在了12套。

  促销辟谣，网签停滞

项目所在朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块成交于2017年，由首农集团旗下北京东洲房地产开发有限公司开发建设。

拿地至今，项目经历了动工、停工、复工，规划一再调整，最终于今年2月7日取得预售许可证。

共15栋住宅楼，批准销售1563套房源，拟售均价7.81万元/㎡。

截至目前，网签12套，成交总额约1.2亿元。

值得一提的是，这个数字，在半个月前就停滞了。

成交均价6.54万元/㎡，约为备案价的84价。

对比奶西板块的在售项目，望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府等，成交价在8万-9万/㎡区间。

御林湾2万/㎡的价差已经很离谱了，近日却有渠道释放出4.8万的毛胚价优惠，直接撕裂了奶西的房价体系。

反响是剧烈的，特别是友商。

众所周知，渠道的促销不可能乱发，所以跟着促销而来的辟谣是怎么回事，大家心知肚明。

促销没有了，网签也停滞了。

很显然，不降价，御林湾是不好出货的。

在北京“好房子”标准卷上天的市场里，御林湾的得房率、户型设计、园林景观等，差距肉眼可见。

更要命的是，它不靠地铁，通勤依赖自驾或公交，对刚需和上班族极不友好。

  产品力硬伤

项目包括两幅住宅地块，其中：

南区324地块规划12栋高层住宅楼，容积率2.2，共1485户，面积段约90-155㎡，一层送院子。

南区除了商品房，还包含中直机关的家属楼、人才房。

由于居住人群复杂，管理标准不太好统一，开发商在地上做了栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。

西区323地块规划3栋洋房，共76户，建面约213-220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。

西区最大的优势是容积率只有1.3，相对低密。

缺点是紧邻来广营北路，噪音影响大。另外南区有下沉商业广场、主题园景，西区因为地块较小，没有像样的园林景观。

“好房子”新规出台后，北京多个楼盘调规，为项目注入好房子元素，增设阳台等。

御林湾却反其道而行之，进行了“减配”，外立面从石材换成了玻璃+铝板。

户型不方正，得房率80%左右，较现在的“好房子”差距明显。

1、90㎡面积段，两居室

现在新房基本都能做到三居两卫。

御林湾只做了两居一卫，且是暗卫。南北不通透，户型缺角多。

北次卧与厨房夹角，外接设备平台，采光视野都比较差。

亮点是独立玄关+家政间的设计，整体收纳空间比较充足。

2、125㎡三居两卫，客厅面宽4米

南北通透，北向有设备平台赠送，南向有转角窗。

但是由于东南缺角，南向只有两面宽，且客厅面宽只有4米。

入户区存在面积浪费，餐厅在公卫门口。

3、155㎡四居，三面宽狭长户型

这个户型问题最大。狭长的客厅+餐厅占了将近60㎡，北向窗墙比非常小。

四个卧室面积都不大，主卧超20㎡，但是飘窗和主卫比较吃面积，没有独立衣帽间，只配了组大衣柜。

主卫带浴缸，单台盆设计；公卫没窗户。

厨房只有7㎡，北边餐厅做了西厨岛台，扩容厨房空间。

但这么一来北边卧室隐私性就比较差，只能做个书房。

4、顶配220户型

动静分区的格局，客厅面宽给到6.5米。

南向双套房设计。主卧终于有了豪宅的小家化设计；

南次卧独立于其它卧房，可以做长辈房使用，赠送挑空平台，卫生间又是个暗卫。

中西双厨，中厨内接家政间+保姆房，穿过去还送了个晾晒阳台。

南向转角大窗，还有挑空平台赠送，这个户型算是全系赠送的扛把子了。

不过能买这个面积段的，对仨瓜俩枣的赠送面积也没那么在意，关注更多的是户型格局的合理性。

御林湾这个户型显然还是有一定瑕疵的。

除了次卧的暗卫，整个客厅的通透性也没那么好，北面厨房的开窗太小了。

  拿地回溯

东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元，由北京首农食品集团全资子公司北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。

2017年，东洲房地产以24.958亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地。

2024年10月，东洲房地产法人兼董事长韦素玲退出，范学灵接过交接棒，他也是东郊农场党委副书记、总经理、董事。

范学灵上任项目公司董事长之后，御林湾加快了入市进程。

此前，首农食品集团副总经理张守海，还曾亲自到御林湾考察。

他对范学灵寄予厚望，要求“全力以赴，做好房地产项目去化工作。要认真分析研判房地产市场形势，主动把握工程进度，抓住时机回笼资金。”

从御林湾当前的成绩来看，范学灵在去化工作上还得再加把劲。

御林湾拿地比较早，成本有优势，但是“马拉松式”开发也导致资金成本呈几何倍增长，低价促销也是无奈之举。

另一方面，隔壁同为首农开发的东洲家园，部分二手房挂牌价还不到3万/㎡。

如果大量新盘低价入市，也会进一步挤压二手房的定价空间。