北京进深 林振兴

5月28日，拿到不到一个月，金茂火速公示了东坝单店项目总平图。

它是金茂在北京的第二座满系作品，项目总建面约7.41万㎡，其中地上建面约5.14万㎡，容积率2。

规划8栋11-17F住宅楼，约384户。

从地块素质来看，南北狭长、多边角的不规则地形，整体造型像一个火炬，给强排设计带来了不小的挑战。

为化解地块北侧不规则的形状，北侧退线排布，人行/机动车出入口+下沉庭院会所+架空层均设在北侧。

其中，在10#配套楼两侧，设置了两处下沉庭院。架空层在1#、2#的首层，面积约300㎡

借鉴满曜的经验，第二座满系的超级界面+归家体验，在总图上“留足了牌面”。

因为地块本身体量不大，适度的做少套数，能有效解决强排无核心组团园林的劣势。

东坝项目总平图跟满曜类似，也非常简洁，除了楼高外，没有任何关于楼栋的尺寸数据，一切披着神秘的面纱。

虽然总平图没有标注楼间距数据，但可以看出项目有超大楼间距，保证私密性，以及园林景观条件充分。

户型&价格预测

东坝区域内10年前二手房面积整体偏大，所以此次金茂整体产品定位参考满曜，面积段在110-160㎡。

三居是110平起步的，三居和四居是主力，也有一栋楼是大面积四居。

今年朝阳供地结构，售价9-10万/㎡的和售价10万/㎡以上的占比高。

金茂东坝项目，属于今年朝阳很稀缺的8万/㎡以内的新供。

下半年，总价800-1000万面积段的改善新品朝阳及北京相对空缺；金茂整盘不到400套的供应，体量安全性很足。

赠送空间

跟满曜一样，东坝项目的赠送尺度不小。

都是南向内嵌阳台打通，北向拥有双设备平台全赠送，有部分中间户还有挑空平台。

此外，4号楼顶退，可能有露台。

结合效果图，可以看出立面现代，拥有大开窗面。

地上停车位

小区设有468个机动车停车位，配比约为1:1.22。

其中，有46个车位在地上，422个地下停车位。

一般来说，为保证人车分流，这部分地上停车位会被取消。

拿地回溯

4月30日，朝阳东坝单店平房改造项目1105-01地块完成出让。

由中国金茂摘得，被抬了一手，出现了一个阶梯的溢价，成交总价20.981亿元，折合楼面价约4.1万元/㎡。

项目占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。

区域内无可改善的新盘，东坝唯一好房子，在控总价逻辑下，套内功能性改善是这次产品发力点

噪声&交通

作为今年以来朝阳区首宗成交的住宅地块，其最大的标签无疑是“紧邻东五环”。

直线距离仅100多米的物理距离，让项目成为了字面意义上的五环首排。

然而，这种极致的近距也带来了不可忽视的隐忧，地块出让文件中甚至专门附带了一份防噪声距离和措施说明。

文件明确指出，受交通噪声影响较大，项目西场界昼夜噪声均超标，南北场界、东场界及内部昼间噪声达到限值，夜间噪声超标。

环路噪声的影响非常直观，但交通的便利性却并未因此加分，反而打了个不小的折扣。

目前地块南侧的单店南路西段尚未贯通，通往五环内的道路不仅狭窄且缺乏非机动车道，高峰期拥堵问题严重。这意味着，业主未来想要出小区一脚油门上环路，短期内恐怕难以实现。

跳出交通维度的考量，将视野拉大到整个板块，老东坝片区的居住属性同样呈现出鲜明的两面性。

这里城市界面相对一般，周边以刚需和刚改型社区为主，虽然居住氛围浓厚、生活配套完善，但轨交始终是硬伤。

项目步行至地铁站将近2公里，通勤友好度较低，且在现有的规划中，周边短期内也没有新增轨交路线和站点的计划。

兑现中的东坝

尽管存在上述不利因素，但整个东坝板块还是有预期的。

地铁3号线和12号线同步通车；北京中学本部（原东坝北校区）去年9月正式开课；北京太古坊（原颐堤港二期）主体结构全部完工，预计明年交付投用。

第四使馆区从规划进入落地实施阶段。今年2月，使馆区统建馆项目合同正式签约，截至3月底，土地整理、市政道路、水电管网主体已基本完成，部分国家使馆用地开始着手设计与施工工作。

与此同时，坝河滨水空间的改造也取得实质性进展，“两河一带”滨水经济区逐步成型，东坝的城市界面与配套正在集中兑现。