文/深圳进深 严明会

深圳东部，美盛梧桐印海（备案名：梧桐印海苑）迎来二次推盘。

前几天，项目的2栋拿下一张预售证，共167套房源。

产品从102-303㎡都有，细分为十多个户型面积。

备案单价4.68-7.44万/㎡，均价5.35万/㎡。

备案总价，482-2250万/套，均价785万/套。

这个价格，相比首开，不降反涨了。

项目3栋，最早在2025年12月15日拿证，产品面积102-301㎡。

当时备案单价4.39-7.38万/㎡，均价5.09万/㎡。

这次加推2栋，无论是最低单价，还是均价都涨了不少。

看得出，开发商对项目的前景还是挺看好的。

但是否如其所愿，还需打个问号。

梧桐印海，位于盐田区海山街道上梧桐路与云汉路交汇处东北侧。

原是沙头角保税区第四生活区城市更新单元用地。

总占地面积约1.58万㎡，总建筑面积约14.1万㎡，计容建筑面积约10.44万㎡。

它出自一位过江龙之手。开发主体为深圳美盛东岸置业有限公司，董事长、经理为陈雪。

美盛东岸置业往上穿透，由郑州美盛房地产100%持股，为美盛集团旗下。

这是一家来自河南郑州的房企，成立于2004年，母公司为兆腾投资。

后者业务范围广泛，涵盖了基础设施建设、房地产开发、金融投资、生物制药、酒店管理、文化旅游、网络科技等多个板块。

梧桐印海，也是美盛集团在深圳的第二个项目。

它的首个项目，是位于龙岗的美盛岭尚苑。早在2023年4月开盘，是一个普通刚需、刚改盘。

二次落子深圳，美盛集团对梧桐印海有很深的执念，就是要将项目定位为豪宅来打造。

这点从面积段也能看出。小区总规划1-3栋及5栋住宅，四栋楼，共857套。

产品全线是建面约102-185㎡的3-5房，及200-300㎡顶复户型。瞄准的是纯粹大户型。

更直观的，还在官方的宣传表述上。

去年梧桐印海营销中心开放，美盛集团总裁徐建民就提到：

梧桐印海旨在为深圳打造一个“不曾有，难再有”的生活新范式，重新定义未来的理想生活。

而在“美盛地产集团”官微，项目也瞄准豪宅，甚至是顶豪定位。

今年4月梧桐印海的一篇获奖推文里，其官微是这样描述的：

“豪宅美盛造”，已正式跻身深圳顶豪制造者俱乐部。

文章的末尾末尾更是这样写到：

“深圳的顶豪格局正在被重塑，中国高端人居的标准，也迎来新的注解。

这一次，来自中原的美盛，不再只是入局者，更是规则的参与者与标准的定义者。

自此，中国顶豪叙事里，正式多了一个来自中原的响亮名字——美盛。

一个全新的豪宅时代，正由此开启。”

这些内容里，豪宅、顶豪、新时代被频繁提及。

但在这些高端词汇的背后，梧桐印海不得不面临一个现实的问题。

其并不在南山、罗湖、福田这些常规顶豪的诞生地，而是在深圳东部的盐田。

这也让项目看起来，总有一种错配的感觉。

从去化上，也有所区别。

近段时间以来，深圳一些核心区称得上豪宅的项目，频频热销。几乎开一个火一个，甚至是“日光”。

而梧桐印海作为盐田豪宅，却慢得多。

项目去年12月拿证的3栋，157套房源，至今快半年过去，网签去化仅68%左右，还不到七成。

跟深圳一些热销豪宅，相去甚远。

另外还有让外界比较关注的一点，其豪宅定位跟项目自身的短板，也形成反差。

项目共四栋住宅，除了三栋（1-3栋）是普通商品房，剩下的5栋是保障房。

普通商品房497套，保障住房360套。保障房占比，超过了四成。这是一个商品房跟保障房混住的小区。

其次，项目的容积率也偏大，达到6.54。

而三栋商品住宅（1-3栋）都是43-45层的超高层。

只有5栋是31层，但是是保障房。

另作为豪宅项目，梧桐印海的户型也频频被吐槽。

比如项目虽然是新规户型，得房率不低。

但其102、111㎡户型，长条状，开发商标注了三房，实际报建的却只有两个房间。

另一个“房间”报建为阳台，后期需要业主自己改造。且两个户型进门就是餐厅，位置不大稍显拥挤。

约129㎡户型，更是只做了三房，有点浪费。

梧桐印海如今二次取证，价格没降反涨了。不知道开发商要打的哪张牌。