文/北京进深 林振兴

北京楼市小阳春行情退潮，不少新盘热度快速回落，海淀隅·海岄反倒逆势走强。

刚收官的5月，项目一口气网签47套，成交金额约4.82亿元。为此，海岄还特意甩出一张大红海报，高调宣布自己拿下了海淀8万+项目月度网签top 1。

自打开春楼市回暖，海岄就开启一路冲高的开挂走势，3-5月连续三个月网签稳步爬坡：24套→36套→47套，销量月月稳步跳涨。

截至目前，海岄网签179套，成交额冲破19.42亿元，去化率约39%，地价覆盖率约57.7%。

最狠的是，当一堆新盘都在“降价求生”时，海岄的价格依旧很坚挺，成交均价85499.75元/㎡，妥妥的“硬通货”。

隔壁的海宸元境同样凶猛，网签253套，成交均价83558.59元/㎡，成交额约24.5亿元，去化率超61%，地价覆盖率超88%。

很多人不知道，海岄这波爆发背后，站着一个关键人物——去年底临危上任的营销负责人李向明。

海岄，是继东序、西颂之后，金隅地产在北京的第三座北京隅系列作品，更是金隅深耕海淀30年的集大成之作。

继去年6月拿下海岄所在地块之后，金隅地产在北京土拍市场已沉寂整整一年。这也意味着海岄不再只是一款旗舰产品，而是金隅地产今年的绝对业绩担当。

这个项目的业绩压力，肉眼可见。金隅地产集团营销中心负责人张晓龙和北京管理中心营销总监张鹏，都盯得很紧。

对于李向明而言，这不仅是一次销售任务，更是一场输不起的保卫战。

李向明空降出任项目救火队长后，直接盘活整盘去化节奏，先把起步户型和顶配户型啃下来了，表现相当亮眼。但在主力户型上，他还需要加把劲。

只要这块补齐，海岄这一仗，基本就稳了。

01

北京隅·海岄总建面约9.35万㎡，容积率2.1，规划13栋6-11F洋房，总计458户。

产品就三个面积段：108/129/145㎡，刀法很准，全是冲着纯改善来的。

海岄起步建面108㎡户型，分布于边角的1#、4#、11#楼，和12#楼东侧一个单元。

共90套，卖得很火爆，目前网签66套，同时6套被预定了。

更硬气的是价格：从4月初的8.31万/㎡，一路涨到了现在的8.37万/㎡。 越卖越贵，这才是真红盘。

该户型是三室两卫，南向三面宽。进门右手是玄关，包括800库，很实用；左手则是次卫，明卫。

赠送方面，南向一整面9.6米宽飘窗，北向次卧也有飘窗。

但隔壁，海宸元境107㎡的北侧设备平台更大，赠送更多，得房率高于海岄。

在细节上，海岄108㎡户型的家政和收纳，各自独立；隔壁海宸107㎡户型是独立家政间，带一个窗户。

海岄129㎡户型，共208套，目前网签40套。

李向明为了救场，不得不以价换量，小幅下调了主力户型价格，成交均价从4月初的85,635元/㎡降至目前的85,346元/㎡。

虽然降得不多，但姿态摆出来了。

129㎡户型是四叶草四室，借鉴了丰台的北京隅西颂的设计思路，直接copy了转角餐边柜，连通到公卫洗漱盆。

北侧中间是厨房，面宽2.5m，比海宸元境123㎡户型的厨房面宽（2.65m）还窄。

此外，海岄129㎡户型的客厅面宽仅4m，在海淀、朝阳类似面积段的房子，面宽都比这个大。

没想到，最贵的反而卖最好。

顶配145㎡户型，仅中央两栋5#、10#楼，共160套，目前网签73套，成交均价稳在8.68万元/㎡。

有钱人果然眼光一致：既要地段，又要舒适度，对价格的敏感度反而最低。

总结一下，海岄现在的局面很清晰——改善门槛盘（108㎡）和终极改善盘（145㎡）杀疯了，唯独中间层（129㎡）还得继续磨。

李向明把两边照顾得不错，中间这个“夹心饼干”，才是决定他能不能彻底打赢这场翻身仗的关键。

02

在京城地产圈，李向明这个名字可能还稍显陌生；但在青岛，他可是圈内响当当的“狠角色”。

此前，李向明曾担任金隅地产青岛公司营销总监，他不仅懂营销管理，更玩转商业与文化体育资产的运营。

这份亮眼的履历，被金隅地产北京管理中心营销总监张鹏看在眼里。于是，一纸调令，李向明从青岛北上京城，接过了海岄项目的营销帅印。

为什么说他是“天选之子”？看看他的跨界路径就知道了：

第一跨：从宝马汽车圈，一头扎进新城控股，换了赛道照样跑；

第二跨：从民营房企新城，转身投入国企金隅地产，体制切换无缝衔接。

这几轮跨界洗礼，让他练就了一身全能武艺：从市场客户研究、策划推广，到品牌传播、营销管理，甚至投资开发，他全都玩得转。

他也先后担任过市场部经理、策划总监、项目经理、营销总监等岗位。

更让人出圈的是，脱下工装的李向明，还有一个身份——大学课堂的“常客”。

他连续多年回到安工大商学院，做大学生职业规划讲座。不仅如此，他还与安工大商学院老师合作开发《房地产投资开发管理》《企业战略与风险管理》等公共选修课程并参与教学。

从一线实战操盘手，站上高校讲台传道授业，跳出单纯卖房的底层逻辑，这份格局和视野，在年轻一代地产操盘手中实属罕见。

熟悉北京楼市的人都知道：高端盘临阵换帅，是大忌，更是险棋，极少房企敢轻易尝试。

李向明接过的，是金铁钊的接力棒。

金铁钊在营销策划上，是个老手。

10年前，他就是北科建运营管理中心住宅营销部策划经理，具有丰富的一线项目的营销操盘经验，并参与北科建领秀品牌的理论建设和操作落地。

2021年，金铁钊升任为北科建天津公司副总经理。后因行业调整，良禽择木而栖，跳槽至金隅地产。

眼下，李向明从金铁钊手中接过交接棒。这位“跨界猛将”，带着海岄在海淀强敌环伺中，杀出了一条血路。