文/上海进深 严明会

时隔两年，万科又在上海出手了。

6月2日，上海市宝山区规划和自然资源局发布了一则协议出让结果公告，宝山区BSP0-0401单元08-06地块正式完成出让。

拿地方是上海宜为兴置业发展有限公司，成交总价19.3868亿元，折合楼面价约23642元/㎡。

穿透股权，这家公司背后站着的，正是万科联合体与杨行镇经济联合社。万科在其中的持股比例约25.5%。

该地块早在5月1日就进行了协议出让公示，截止日为5月20日。

虽然结果过了十多天才披露，但最终归属并没有太大悬念。

这是万科继2023年拿下05-02地块、2024年拿下YH-B-1-01-06地块之后，在杨行老集镇旧改范围内拿下的第三宗住宅用地。

持续深耕的路径，已经十分清晰。

尝到甜头

08-06地块位于杨行镇老集镇范围，出让面积3.28公顷，容积率2.5，规划建筑面积约8.2万平方米。

从位置来看，地块最大的优势是交通。

项目距离地铁1号线富锦路站不足500米，属于真正意义上的轨交盘。对于北上海刚需及改善客群而言，1号线始终具备较强吸引力。

出让条件相对友好。

没有设置中小套型比例要求，仅需按照绿色民用建筑一星级标准建设，并配建生活垃圾房、装修垃圾房等基础公共设施。

这意味着未来在产品规划上拥有更大的发挥空间，无论是改善型大户型，还是差异化产品组合，都少了不少限制。

周边市场也已经给出了明确的价格参考。

地块北侧紧邻四季都会·青藤里，该盘最后一批房源在2024年5月中旬开盘，高层备案均价约5万/㎡，叠排约6.2万/㎡，联排约7.3万/㎡，目前已经是尾盘状态。

地块东南方向约2公里处的四季隐秀，在去年入市。高层售价5.25万-5.45万/㎡，叠排6.3万-6.4万/㎡，累计去化超过八成。

对于开发商而言，最舒服的拿地方式从来不是赌未来，而是复制成功经验。而杨行，恰恰已经被万科验证过。

从容加仓

市场普遍认为，08-06地块大概率将作为“四季都会”第八期进行开发。

自2019年参与杨行城中村改造以来，万科联合体持续以“四季都会”品牌推进开发。整个项目开发规模也从最初约90万平方米扩展至约200万平方米，成为北上海少有的大体量连片开发项目。

支撑万科补仓的核心原因，还是四季都会·青藤里和四季隐秀两个项目不错的销售表现。

万科在杨行的布局早已超越单个项目的开发逻辑。

随着项目持续推进，“四季都会”已经成为区域内最具辨识度的住宅品牌之一。

前期配套投入不断被摊薄，区域认知持续强化，项目对板块的话语权也在不断提升。

这种品牌效应和规模效应，远比单宗地块的利润更有价值。

八期会推出什么产品？价格体系是否会继续上探？市场热度能否延续前几期的表现？

这些问题还有待时间给出答案。

但至少从这次拿地来看，万科并没有放弃上海。并且，它还在继续下注熟悉的板块。

不过，值得注意的是，地块南侧的17A-02地块此前在2025年11月就已经上架协议出让，至今未公布成交结果。