文/深圳进深 严明会

头顶低密光环，碧海玖号似乎卖得还不错。

项目4月25日开盘，首推1栋和3栋，拿证房源182套。

面积为约105-126㎡的3-4房。

备案单价7.32-8.86万/㎡，均价8.10万/㎡。

开盘折后均价7.2万/㎡。价格让步了不少。

开盘当天据称去化46%。

如今一个多月过去，进深君看了下项目的最新网签。

已签、已备案96套，去化率52.75%。已超过了五成，成绩还算不错。

毕竟，碧海玖号虽然头顶低密光环，但缺点也是有的。

能取得这样的成绩，跟操盘手的努力，密不可分。

这个项目，总占地约4.16万㎡，总建面约13.13万㎡；

共建设7栋22-26F住宅，还有一栋多层公寓和商业，配建一所幼儿园。

其中住宅约7.9万㎡，商业4900㎡，单身公寓4900㎡，公共配套设施约2500㎡。

总户数大约600多套。住宅主要为2梯4户和3梯3户。

优点是：

1）容积率，只有2.2。比一般的项目，低了不止一点点。

这是项目最大的亮点。

2）景观生态，西南向高层可看海景，西北向直面碧海湾高尔夫球场；

周边还有碧海湾公园、铁仔山公园、西湾红树林湿地公园。

碧海玖号开发主体，为深圳市锦新明集团有限公司。

但其实，项目有过一段曲折的身世。

其原为民营企业锦新明公司旗下项目，早在十多年前就已启动。

不过因当时开发企业较为激进，过度依赖高成本的民间借贷。

导致资金断裂，基坑开挖后就一直烂尾。

直到2023年锦新明通过重整，意向投资人新美实业进入。

并引入了苏州资产、香港新福港地产合作，才迎来转机。

所以，缺点是：

1）项目2001年批地，意味着产权年限仅剩下45年。

这使得项目在后续二手房入市的估值、流通等方面都存在一定影响。

2）区位价值，项目位置上紧靠宝中边缘；

不属于前海或宝中核心区，配套各方面跟宝中核心区也有不少的差距。

3）另外，市场说的比较多的，还有项目位于机场航线下，噪音不小。

不过关于这点，开发商也恶补了一番。

项目据称特聘清华大学声学教授燕翔及其团队担任声学设计顾问，采用多重静音降噪系统。

还特别选用高规格三银Low-E玻璃，结合超低噪声空调和多重降噪设计。

在噪音治理上，可算是花费了一番功夫的。

所以说，项目卖得还不错，跟开发商的这些努力是有关的。

毕竟，没有完美的盘，但至少碧海玖号让市场看到了“补短”的决心。