文/深圳进深 严明会

绿城深圳，被迫拉长战线。

它的锦和玉鸣，显然没能复制广州馥香园和玉海棠的成功。

最近几天，这个位于深圳宝安的新规盘，拿下了最新一张预售证。

主要是项目的2栋，大户型产品，面积为130、137、179㎡，共66套房源。

价格上，因为是大面积，比前面两次推售的，显然有些差距。

备案单价5.01-6.02万/㎡，均价5.58万/㎡；

备案总价650-1078万/套，均价832万/套。

此前，锦和玉鸣分别在今年1月15日、4月28日拿下两张预售证。

为1栋、6栋以及5栋，面积均为88-130㎡，房源185套、129套。

两次取证备案均价为4.98万/㎡、4.7万/㎡。

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锦和玉鸣肩负的使命不轻，它承载着绿城打开深圳市场新格局的关键。

去年，绿城在广州市场的两个盘——馥香园和玉海棠，取得了不错的成绩。

当中，馥香园去年4月开盘，2025年全年，以25.87亿元的成绩，位居海珠区商品住宅销售榜亚军。

玉海棠去年5月开盘，体量不大，只有2栋楼，但全年也以10.94成交金额，在番禺商品住宅销售榜中排名第七。

可谓是“一门双杰”。在一众过江龙房企中，也是狠狠地刷了一波存在感。

在广州市场爆火后，绿城寻求在深圳的开拓，于去年8月拿下了宝安沙井锦和玉鸣项目地块。

也是陈德才去年2月加盟绿城，成为绿城中国华南区域深圳公司总经理后，首次在深圳的开拓。

他很有能力，曾在万科、泰禾、龙光、星河有任职履历。

不过就目前来看，锦和玉鸣在深圳市场，显然没能像广州市场的两个项目那样跑起来。

进深君看了下，项目1月份拿证入市的房源，目前网签去化刚过五成，仅53%左右。

4月份拿下的第二张预售证，网签去化也只有约34%。

显然，这样的成绩并不算亮眼。

02

体量上，锦和玉鸣项目，其实并不大，属于“小而美”一类的盘。

建设用地面积1.93万㎡，总建筑面积8.55万㎡。

地块呈“L”形，共五栋16-25层高的住宅，以及一所3层高的幼儿园。

其中住宅为1-3栋，5-6栋。4栋为幼儿园。总户数为462户。

项目在产品打造上的优势不用多说。

1）拉来越秀合作的项目，还是绿城旗下八大产品系之一的“海棠系”。

2）仅3.1的容积率，在深圳市场简直是降维打击。

3）另外，项目限高80米，住宅总高16-25层，2梯5户/2梯6户设计。

都让产品的舒适度有了不少的提升。

项目为什么没能复制广州馥香园和玉海棠的成功？

一大原因可能跟区位有关。

锦和玉鸣虽然在宝安，但是处在沙井片区，离宝安中心区还是有挺远距离的。

这跟绿城在广州市场的际遇其实有些一样。

前些年，绿城一直在广州外围区打转，在南沙等区域合作打造过不少项目。关注度始终不算高。

直到去年回归海珠、番禺核心，打造了馥香园、玉海棠。才终于在广州市场“爆红”，杀了出来。

要想在深圳打开格局，绿城似乎尚缺这么一个能拿出手的核心盘。

但在龙盘虎踞的深圳市场，要做到这一点又谈何容易。

另外，在项目层面，锦和玉鸣虽然是新规产品，也存在一些短板。

主要是地块较小，五栋建筑沿地块形状呈“L”形排布。

南边的两栋（5、6栋），因为地块本身宽度不大，放下一栋建筑后，略显拥挤。

所以开发商也很聪明，将六户的多户型的都放在了5、6栋。

北边的三栋（1、2、3栋），1栋是5户，2、3栋是3户。无论户数还是楼栋空间，舒适度都要相对高些。

前两次推售，锦和玉鸣都是拿出小户型在卖。

包括1栋、5栋、6栋，都是小区户型配置最多的。去化较慢跟这个或也有一定关系。

后续，随着最后两栋一层三户的大户型入市，锦和玉鸣的去化说不定会有所改观。

明显的一点，2栋66套房源在5月29日拿证，不到一周时间，已经有1套网签了。