北京进深 徐迪 北京首个双层架空的楼盘来了！

6月4日，华润昌平平西府项目总平图公示。

该项目所在1203-0002地块成交于4月30日，由华润置地与未来科学城联合体以12.905亿元底价摘得。

西侧一街之隔是同为华润操盘的北清橡树湾，所以02地块也被称为“北清橡树湾二期”。

项目占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8。

规划19栋住宅楼共688户，住宅建面总计6.39万㎡，户均93㎡，定位为刚需与首改社区。

各种赠送手段叠加，得房率预计创昌平新高。

另外在公共服务配建方面，出现了首二层架空设置。

这也是北京楼市流行架空层之后，第一个把住宅楼二层都设置成公共空间的新盘。

  首二层架空，北京首个

5栋楼首层（局部）架空，其中正门口的6#楼东侧首二层架空。

很奇的就是，只有东侧打了阴影线标记为架空层，西边的首二层是可售房源？

从6#楼周边这一圈豪华配建来看，可能性不大。

这栋楼南北两处邻里共享中心，高度6.7米；西侧是景观围墙，把6#楼一整个围住，特别是西边单元的首层，完全没有采光面，推测会与邻里空间打通。

6#楼建筑高度33.7米，假设首二层与邻里共享中心高度一致，剩下的9层住宅刚好是27米。

大门以南的11#楼也是同样情况，没有架空层阴影的西边单元，南北两侧都是4.7米高的邻里空间，所以首层应该也是打通的。

这么来看，大门口的6#、7#、10#和11#这四栋，首层全部架空。

6#楼更是连2层都做成了公共空间，住宅被抬到3层起步。

在归家动线上，西侧1#大门打造了开阔的出入口广场，并通过风雨连廊向内延伸，将多个邻里共享空间、配套楼和架空层巧妙串联。

同时，一大一小两个下沉庭院被风雨连廊环绕，与4个架空层共同形成了一个连贯且极具质感的会所体系。

没做镂空顶的大门，本身也是一道风雨连廊，深18.14米，沿街面将近47米，加上两侧景墙，整体有近百米的超级界面。

大门没标高度，但是内接的配套楼有6.8米高，预计也不会低于这个数字。

另外一栋带架空层的楼栋在北排1#楼，西侧两个单元局部架空。

这栋楼距离小区中央景观带较远，架空层的设置也是体现了社区配套的均好性。

  北排楼栋化身“隔音屏障”

针对北侧北清路可能带来的交通噪音问题，项目在楼栋排布上采取了极具针对性的设计。

项目19栋住宅楼点状排布。

仅中央两栋为17F小高层，其余均为11F及以下洋房。

最北排的两栋楼，中间仅间隔4米，并且每栋楼都做了5个单元之多，形成一道密实的屏障。

尽可能地阻挡来自北面北清路的噪音。

小区红线以北有一道公园绿地，北排建筑距离北清路近19米。

但是这条公路能级太高，去年10月份通车后，北清橡树湾的业主曾多次投诉道路交通噪音扰民问题。

在业主反馈之后，开发商与相关部分沟通，同意出资在路边加装隔间屏。

华润新地块在出让文件中也提到，北侧首排居住建筑噪音预测会超标，要求加装隔声窗，同时采取建筑隔声、优化布局、加强绿化等综合措施降噪。

从总平图来看，新地块的北排建筑，目没比北清橡树湾首排距离公路还要近。

  精准卡位消防高度

小区全部建筑都没做满60米的高度指标上限。

中间两栋小高层，带架空层的7#楼总高54.2米；南边不带架空层的12#楼只有53.4米。

但是消防高度都在54米以下。

其余的洋房以11层为主，高度为33.7米，同样的，消防高度保持在33米。

33米、54米，是两个关键的消防高度门槛。

特别是建筑高度大于54米的，被划分为“一类高层住宅”，防火等级和疏散要求再次升级。

需要增设专门的消防电梯、防烟前室、安全出口加倍等，建筑内部的防火、疏散设计也更加严格。

这些，不但增加建造成本和设备维护费用，还会占用更多公摊面积，影响得房率。

53.9米卡在了“二类高层”的上限，既能满足更高容积率，又避免了更严格的消防配置带来巨大的成本和公摊压力。

  花池配置创昌平之最

面积段：78/90/105/130。

北排以小户型为主；中间两栋小高层为顶配楼王栋。

赠送方面，南向：阳台+设备平台组合；除了北排两栋楼，其余17栋的房源南向均设置了景观花池。

从未来城星寰时代，到城建龙樾海序，再到如今的华润北清橡树湾二期，花池的运用占比正一个比一个大。

星寰时代率先在昌平引入室外转角花池，118㎡户型赠送约5.6㎡；

龙樾海序紧随其后，在108㎡和122㎡四居户型中全面铺开景观花池，配合弧面落地窗将赠送尺度进一步拉大；

而华润北清橡树湾二期的花池几乎做到了全系标配，赠送面积与运用比例均创下昌平新盘之最。

北向：设备平台，昌平的北向赠送向来不让封到室内，但这个项目明显是具备包入室内的条件。

南北如果都是设备平台的话，报规可能会有问题，按照现在流行的做法，有一条应该是装饰构架。

另外部分端户有侧边飘窗，尺度不小，几乎是等进深的设置。

加赠后得房率可以对标星寰时代。

这两个项目拿地价也差不多，而且开发商都有未来科学城。

星寰时代目前网签价5万+，考虑到平西府项目轨交便利性差点，预计主力售价不会超过5万。

西侧一街之隔的北清橡树湾，4年前的拿地价是3.5万/㎡，成交均价5.7万+。

新项目同样是华润操盘，又有四代宅产品力，所以价格也不会太低。

  车位规划兼顾通勤痛点

小区总共设置了839个机动车停车位，车位比1：1.22。

其中有137个车位在地上，分布于南北两排住宅楼前。

后期交付时如果改为绿地，小区车位比则仅为1：1.02。

同时还设置了615个非机动车停车位，包括大量电动自行车位。

这个项目离地铁有一段距离，充分考虑到了通勤族的电动车出行需求，解决最后一公里接驳痛点。

这些车位在规划时特意进行了集中化、便捷化布局，紧邻小区西大门。

  区域配套持续兑现

地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，可以承接海淀与回龙观居住区外溢需求。

周边有北清橡树湾、京投公园悦府等次新项目，二手房挂牌价在5万/㎡以上。

北边是城建龙樾华府，此外还有回龙观小区、和谐家园等相对老一些的小区。

整体居住氛围不错，生活配套完善，首开LONG街、禧乐汇、水城广场、北京积水潭医院（回龙观院区）、畅悦公园、秀水湖公园、未来科学城生态休闲公园等。

邻近地铁8号线平西府站，但是距离地铁站有一段距离，步行要半小时以上。

今年1月底，平西府城中村改造项目规划综合实施方案公示，就在本次预申请地块的旁边，总面积约50.27公顷，其中近六成用地为绿化和公园等生态配套。

其余用地包括居住、商业、办公、幼儿园、社区会客厅等，完善社区功能，保障民生，宜居属性正加速兑现。