文/北京进深 林振兴

在北京楼市，又一个“安置房逆袭”的剧本，被龙湖演成了爆款。

它就是，位于顺义仁和镇的裕龙湾。

这个由龙湖代建的项目，简直是开了挂——从亮相到冲上区域销冠，只用了短短一个月左右时间。

五一，项目开放实体样板间即启动认筹，5天认筹168组，累计到访3500 组。

紧接着5月27日，裕龙湾开盘，发了一张大红喜报——劲销3.5亿、195套。

凭借这份战绩，裕龙湾稳坐5月顺义区网签套数头把交椅。

不过，有一个小遗憾，它没能复刻此前大兴禧悦兴城的“全市套数王”神话，屈居全市第四。

网签转化也是杠杠的。开盘仅13天，裕龙湾网签已经冲到109套，成交额破2亿，相当凶悍。

当然，真正的考验还在后头。前面只是“热身”，接下来还有1200多套房源等着去化。

龙湖身上的担子，一点都不轻。

01

裕龙湾是一个有故事的项目。它跟大兴禧悦兴城一样，有着相似的出身，最初对接东城安置房。

但据业内人士透露，由于安置对象没过来，最后它转化成商品房销售。

两个项目都有一个硬伤——骨子里是安置房水准，对比商品房有相当大的差距，对比现在的“好房子”差距就更大，得房率不算高，产品力偏弱。

禧悦兴城旁边好歹有个地铁大兴机场线，裕龙湾周围却没地铁。

在顺义这种地方，没地铁，对刚需来说几乎是致命伤。

从地理位置上来看，裕龙湾距离最近的15号线顺义站，距离约7公里，开车需18分钟。距离规划中的R4号线临河站2公里。

更让人摸不着头脑的是，项目背后的“三角关系”：

在股权上，裕龙湾明明是城建发展的盘，却是大龙控股在吆喝卖房。

而且大龙控股明明自家也有上市房企，偏偏请了龙湖来代建。

估计是看中了龙湖在旁边的云河砚项目做得不错，想借借人家的势。对于现在的开发商来说，不管黑猫白猫，能抓老鼠（卖房回款）就是好猫。

虽然裕龙湾在产品上，跟现在的“好房子”新盘比确实落后了一截，但有一说一，它的价格是蛮香的。

4月10日，裕龙湾1364套房源取证，拟售价格3.04-3.14万元/㎡。

官方海报直接打出：首付19万起，上车国企现房。

结果一开盘，成交均价约20842.86元/㎡

什么概念？每平两万出头。在当地，这简直是价格屠夫。

裕龙湾的邻居，位于项目西北方向，是城建发展的另一个楼盘——星悦时光。

目前，星悦时光网签635套，去化率约73.5%，成交价约3.4万元/平，成交额超18.58亿元，地价覆盖率超156%。

星悦时光，完全是另一种打法——靠产品力和偷面积出圈。

其中，星悦时光77平的三室两厅两卫，得房率约78%，赠送面积21平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成98平米，实际使用率105%。

什么概念？

按照大多数项目80%左右的得房率计算，一套建筑面积约为77㎡的三居室，星悦时光的实际可用面积将比一般情况多出35㎡。

若以3.4万元/㎡的平均售价计算，这部分额外面积的价值相当于119万元。

这，就是“好房子”和“安置房底子”之间的真实差距。

02

此次，裕龙湾先拿7#、8#两栋楼，小试牛刀。

其中，7#共计168套，最中间单元是115㎡，其余都是86㎡，共网签72套，另有15套被预订。

其中，86㎡两居热度最高，网签54套。

该户型没那么方正，阶梯型，缺角多；进门到客厅那一块，面积浪费肉眼可见。

南向客厅外的阳台进深增加至1.5米，还有了独立储藏间。

厨房面宽1.75米，甚至不如67㎡厨房面宽（2.5米），做饭转个身都费劲。

两间卧室面倒是足够大，分别为11.475㎡、11.407㎡，且都是南向开窗，但墙窗比小。

另外，没有家政区，洗衣机只能塞卫生间。而且，卫生间依然是暗卫。

115㎡三居，网签18套。

该户型是南向两面宽，手枪户型。现在市场同面积段的好房子，几乎都是四叶草 三面宽户型。

入户就是超长玄关，客厅面宽3.65米，主卧面宽3.3米；主卧是套间设计，且是明卫。

Bug就是，厨房的一半面积被餐厅“分走”，只有5㎡，有点不食人间烟火的感觉，让女主人发挥厨艺的空间受限。

再看8#，是全小区户数最多的楼栋，共计216套 ，塞了67㎡和88㎡两种户型。

该楼栋全是刚需最爱的小户型，按理说应该是秒光，但结果呢？

目前，8#共计网签37套，同时4套房源被预订，流速远没想象中猛。

其中，最小户型67㎡，网签15套。

该户型很方正，两面宽，餐客厅与1.15米宽的阳台一贯相连。

有u型厨房 开放式家政区。但卫生间没有做到三分离，而且还是暗卫。

现在同面积段“好房子”基本都可以做两居，但裕龙湾67㎡只有一居，得房率不到75%。

88㎡户型，网签22套。

该户型虽然客厅与阳台相连，但缺角；阳台面宽2.5米，采光受影响。

进门到厕所的过道，存在面积浪费。厨房面宽更小了，才1.65米。

纵观裕龙湾首批楼栋的表现，也给北京楼市所有房企敲响警钟：单纯拼低价的时代早已过去。

脱离产品力支撑的低价房源，再也无法轻易打动购房者。性价比，早已不等同于单纯的价格低。