文/北京进深 林振兴

首农御林湾，最近有点“魔幻”。

别的楼盘网签是蹭蹭往上走，它是往下掉。

就在最近，原本已经够冷清的网签数据，竟然从12套退回到了9套。

没错，卖出去的房子，还能“飞”走。

凭空少了3套签约房源，到底是哪几栋楼“退房”了？扒开数据一看：

• 南区10#，原先3套网签，现在只剩下1套；

• 西区3#大平层，原本好不容易有了1套网签记录，现在直接归零。

一边退房，一边价格“跳水”。

几乎就在业主退房的同时，御林湾开启了更魔幻的操作：先甩出一批4万 特价房→紧急辟谣→又加推特价房。

就算不搞特价房，在朝阳奶西板块，御林湾也是名副其实的“价格屠夫”。

目前成交均价65757.76元/㎡，比周边8-9万/㎡的在售新盘低了一大截。

倘若网传的4万 特价属实，等于每平米硬生生比最初网签均价砍掉了2万左右。

反复横跳的操作，或许彻底击穿了早期高位入手业主的心理防线，这估计也是他们坐不住的原因。

真真假假，只有等下一轮网签数据出来才能见分晓了。

比退房、降价更尴尬的，是御林湾的去化成绩。

全案共1563套房源，取证4个月，网签竟然只有 9 套，去化率甚至不到 1%，成交额约8792万元。

按理说，价格都低到尘埃里了，同板块性价比无敌，这应该是疯抢的节奏，为什么购房者依然不买单？

原因在于，在当下北京“好房子”标准卷上天的市场里，御林湾显得有些“过时”了：

得房率、户型设计、园林景观……与近几年亮相的新一代产品相比，差距肉眼可见。更要命的是，它不靠地铁，通勤依赖自驾或公交，对刚需和上班族极不友好。

01

520这天，不仅有爱，还有“惊雷”。

有渠道释放出，御林湾4.8万/㎡的毛胚价优惠，瞬间引爆全网，不止奶西甚至望京北都乱成一锅粥。

据称，此次御林湾拿出的是南区12#、17#楼的做特价，户型包括90-125㎡。

这两栋楼也是南区预售均价最低的两栋楼，因为靠着一条马路，不可避免有噪音影响。

其中，17#有200套房源，也是房源数量最多的楼栋，面积段覆盖90㎡、123㎡，得房率约79.4%。

按道理说，小户型总价低，本该是走量的神器，结果现实很骨感。

目前，该楼网签挂0，24套房源被预订。

为什么购房者连便宜都不占？看完户型图你就懂了。

90㎡的面积段，“好房子”新房基本都能做到三居两卫。

御林湾只做了两居一卫，暗卫，干湿不分离；户型缺角多，厨房是狭长型。

最奇葩的是北向次卧仅设置了1米多宽的南向窗子，采光不好。

但这价格，杀伤力确实大。

看看隔壁邻居们：项目由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府，在售新盘的是成交价在8-9万/㎡。

御林湾这一刀下去，直接把自己和邻居们拉开了4万/㎡的巨大鸿沟。

眼看舆论彻底发酵，第二天（5月21日），开发商东洲房地产坐不住了，紧急辟谣，声称“团购均价4.8万”、“首付57万”为“不实信息”。

然而，近日又有自媒体称，御林湾又公布了新的动作，拿出更多的楼栋参与特价销售。

“又加推了3栋楼，4.6-5.1万元/㎡特价出售，参与房源也多了120-155㎡的大户型。”

实际上，开发商此举还是很明智的。今年这行情，除了以价换量，别无他法。御林湾不过是顺势而为，借着市场热度，用极致价格撬动流量、加速清盘。

至于到底是4万 还是5万 均价，其实并不重要了。只要网签数据一出来，是真降价还是假套路，立马现原形。

02

御林湾是一个建面约21.04万㎡的超级大盘，由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业，共计约1563套房源。

其中，324地块（南区）规划12栋高层住宅楼，共1487户，面积段约90-155㎡，预售均价在7.17万-8.38万元/㎡。所有一层都带院子。

南区的优势在于，近百米楼间距。

但缺点也不少，容积率2.2，且户型设计相较现在的“好房子”显然过时。

同时，南区带有下沉商业广场，包含中直机关的家属楼、人才房和商品房。

但“混居”也会导致居住人群差异大，社区氛围、管理标准不太好统一。

所以开发商想出来了奇招，据小道消息，“南区324地块的人才房/中直家属楼/商品房，在地上住宅有栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。”

再看323地块（西区），规划3栋洋房，6-7层76套，建面约213㎡和220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。

2#、3#、4#，从北向南，预售均价逐个走高，分别为8.25万元/㎡、8.50万元/㎡、8.61万元/㎡，得房率约85.3%。其中，4#有房源甚至预售均价94993 元/平方米。

西区，大平层的去化情况明显更佳。

目前，2、3、4#分别网签1套、0套、1套，并依次有15套、7套、9套房源被预订。尤其，一层房源几乎都已售罄。

03

御林湾是一个“有故事”的楼盘。

时间回溯至2017年，东洲房地产以24.958亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地。

拿地至今，它经历了动工-停工-又复工，报规-改规-再报规。

近一年多来，北京楼盘调规，主要是为了注入好房子元素，增设阳台。

但御林湾却反其道而行之，外立面从石材换成了“玻璃 铝板”。毕竟石材造价高，工时慢。

至于为何停工又复工，又为何改配置，只有开发商心里最为清楚。

东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元，法人兼董事长范学灵，他也是东郊农场党委副书记、总经理、董事。

在股权上，它由北京首农食品集团全资子公司北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。

伯仲联投资成立于2011年，注册资本1000万元，目前股权已被冻结，它由张瑾、杨于武、赵锦明，分别持股75%、15%、10%。

更戏剧性的是，东洲房地产内部还上演过一场股东内讧。

大股东北京市东郊农场将二股东伯仲联投资和东洲房地产一同告上了法庭。

法院认为，该案涉及东郊农场公司、东洲公司、北京银行签订《委托贷款协议》，系因委托贷款引发的纠纷，属于金融民商事纠纷。

但伯仲联投资却辩称，是东郊农场公司运用自有资金进行民间借贷的行为，不应属于金融业务。

另据东郊农场公司官微，东洲项目自2019年停工以来，它是依托仲裁法律途径扫清复工障碍。

好不容易熬到了面世，但去化却成为项目董事长范学灵心头的一根刺。

此前，首农食品集团副总经理张守海，亲自到御林湾考察。他对范学灵寄予厚望，要求“全力以赴，做好房地产项目去化工作。要认真分析研判房地产市场形势，主动把握工程进度，抓住时机回笼资金。”

但时至今日，这份成绩单，范学灵恐怕还得继续努力。