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   陈海保 | 主播

龙樾璟序所在石景山1622-002地块成交于5月28日，由城建发展（600266.SH）以底价22亿元摘得，住宅楼面价约3.3万元/㎡。

小区占地3.15公顷，总建面10.5万㎡，地上建面约6.77万㎡，容积率2.15。

规划12栋8-11F洋房和5栋18F小高层，总计约630户房源。

  规划解读

北京楼市大卷架空层，比个数、比面积，有的还玩起了首二层架空。

一个比一个猛，如果要评出个北京架空层之王，那非城建发展莫属，它的两个龙樾系新盘都主打架空层多：

昌平的龙樾海序，有8个架空层；

石景山的龙樾璟序，有9个架空层。

这些架空层至少有两个妙处：

1、曲线满足日照规范，如果一层设计成住宅，楼间距系数比很难达标；

2、架空层可以变成小区的会所，增加购房性价比。

龙樾海序把这两种功能用到了极致。

而龙樾璟序做架空层，主要还是为了性价比。

从它的日照情况来看，只有西北角的3#楼与4#、5#楼之间距离过近，分别是37.3米和44.1米。

如果3#楼首层不架空，间距的系数比是不达标的。

还有一个现象，龙樾璟序最北排居然设置了6个架空层，每个单元都有一个。

这种做法，主要是为了弥补北面噪音带来的缺陷。

小区北面有京石高铁、西长铁路和莲石东路，噪音是比较大的。

除了设置架空层，龙樾璟序还特意把这排楼的户型面宽做到了极致。

78户型两米宽，90平米做到三面宽。

首层架空+大面宽，让最弱的一排楼找到了价值点，堪称神来之笔。

对待未来的业主，城建发展确实非常用心。

但对于养老院的配建，却透出另一种态度。

小区整体排布延续了龙樾海序将楼栋满铺的手法，龙樾璟序把养老院放置在了小区的东南角。

这座1300平米的养老院设置略显局促，它呈倒三角形状，南面临马路只有1米，噪音和尾气都比较大；

北面那条宽5米、长60米的道路，几乎是全部的室外活动场地。

道路北面4米开外就是龙樾璟序的三栋住宅楼，隐私性问题也比较大。

这种养老院，老人们会不会喜欢呢？

  开发主体

项目开发主体北京城建璟樾置业有限公司成立于5月18日，注册资本5000万元。

城建发展副总经理杨振鹏任项目公司法人和董事，宋本有担任项目总经理。

  区位地段

项目位于石景山区八宝山街道，四环至五环之间。邻近地铁1号线八宝山站、玉泉路站，但是距离这两个地铁站都在1.5公里以上，不算临铁盘。

地块南侧卡着用地红线有一条黄色标识线，是石景山区与丰台区区界，向东距离海淀不到2公里，属于三区交汇处。

虽然行政区域上划到了石景山，但是主要客群大部分是东边的海淀和南边的丰台外溢。

步行范围内，有永辉广场、万达广场、清华大学玉泉医院、调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等生活配套，到五棵松商圈也就两三公里。

周边附近小区众多，包括远洋山水、国风长安等，属于高度成熟的居住板块。