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   陈海保 | 主播

顺义河东站0037地块成交于3月18日，由城建祥业旗下北京住总以5.71亿元底价摘得，折合楼面价约1.4万元/㎡。

5月20日，总平图公示。规划总建面约6.07万㎡，其中地上计容建面约4.08万㎡，容积率1.3。

拟建11栋6-10F坡顶小洋房，约432户。

  规划解读

北京顺义买房人，请注意了！城建祥业顺义0037地块，打回重做的设计方案来了。

断头鹿不见了，园林景观不见了，消防扑救场地不侵占绿地了。

这些只是表面，真正藏在新旧图纸里的3个细节，才是决定这个盘值不值得买的关键。

看完这条视频，你买房绝对不踩坑！

1、容积率别只看数字

很多人说它容积率1.3，比隔壁兄弟盘住总青年ONE的1.5更低密。

这是一个很大的误区！

0037楼栋整体西偏南超20度，靠角度卡日照规则，大幅压缩了楼间距。而青年ONE是正南正北，实打实宽楼间距。

说白了，这两个盘的真实居住密度，是差不多的。

2、刻意压低楼层高度

0037地块限高36米，它只建到30米，清一色6–10层洋房。

北边1、2号楼，在限高30米控制线之外，本来能建11层，完全合规！

但开发商故意不建，为了和青年ONE做出差异化，打造纯10层低密洋房人设，卖房更有价值点。

3、封闭防火挑檐第二盘

新版总图也没有标注赠送面积信息，但外立面细节暴露了套路。

我推测，它有三种赠送手段：南向内嵌阳台+防火挑檐，北向设备平台。

参考青云国樾的操作：防火挑檐大概率会封闭进入室内，实打实白送面积，整体得房率估计达到100%。

最后，我提醒一句：打算入手顺义改善洋房，一定要看懂这三点，再定房！

  开发主体

项目公司即拿地主体：北京住总京顺房地产开发有限公司。

成立于2017年7月3日，注册资本4亿元。

法定代表人、董事长、总经理由巴德胜一人担任。

该公司由北京祥业房地产有限公司100%持股，隶属于北京城建旗下的住总集团。

  地段区位

地块距离地铁15号线俸伯站直线约400米，交通便捷。

周边有京汉生活广场、北京儿童医院顺义妇儿医院、潮白河森林公园、减河公园等生活配套设施。

西侧就是住总青年ONE，一梯两户的纯洋房社区，小区容积率1.5，主推建面约72/89㎡三居和105㎡四居。

2024年9月底开盘，共11栋洋房444套房源，目前均已售罄，成交均价3.26万元/㎡。

住总青年ONE的拿地楼面价是1.62万/㎡，此次新拍的0037地块便宜了2000+，成本优势明显。