文/上海进深 严明会

中环麓岛的加推节奏很紧密，今年以来基本保持着一月一开的频率。

当市场还在消化上一批房源的时候，中环麓岛最核心的92-01地块来了。首日认筹率直冲80%，第二天便突破100%。

此次推出2#楼，共64套房源，建面约108㎡、110㎡、133㎡，备案均价68476元/㎡。

过去半年，中环麓岛已经四开四捷。

从去年11月首开热销八成，到二批次开盘即罄，再到三批次秒光、四批次的高认购率，市场已经给出了明确反馈。

价格抬升

此前四个批次中，110㎡中间套户型均价在6.3万/㎡左右，此次新地块来到了6.6万/㎡；边套在6.6-6.8万/㎡，此次来到了6.96万/㎡。

133㎡的户型，此前均价约6.9万/㎡，这次也站上了7.09万/㎡。

尤其值得注意的是，133㎡户型已经连续缺席两个批次，本次一次性推出16套。

价格上涨的同时，案场优惠力度与一期保持一致：

表价97折、3万元购买标准产权车位、3年物业费（需6月30日前网签），以及封阳台（三玻两腔，含阳台与客厅通铺）。

涨价的底气并非凭空而来。

项目自去年11月首开以来，已经累计推出约430套房源，目前网签346套，网签去化率超过80%。

市场持续买单，给了中建东孚向上试探价格空间的信心。

实得率超90%

中环麓岛过去半年持续热销的核心，依然是产品本身。

这次推出的是2#楼，优点非常明确。

优势是前面采光无遮挡，低区也不怕采光受影响。

缺点也同样存在。楼栋前面是马路。虽然项目采用了三玻两腔系统窗，对噪音有一定隔绝作用，但开窗后的噪音与扬尘影响依然难以避免。

此次推出的108㎡、110㎡、133㎡户型，延续了此前热销批次的产品体系。

108㎡户型，依然是流量担当，一共32套。入户处的S墙设计，预留出嵌入式冰箱的位置，这个细节非常实用。客、餐、厨、阳台四位一体完全打通，再加上标配的三阳台 三飘窗，实得率约91%。

110㎡边套户型，一共16套，三开间朝南，南向双阳台 北向生活阳台。主卧270度全景舱，搭配标志性的超大窗墙比，视觉冲击力很强，采光和景观面都拉满了。

133㎡大户型，大横厅开场，LDKB一体化在130㎡ 的产品中本来就罕见，边套还享南北双向270°飘窗。这个户型更适合对公共空间有更高要求的改善家庭，客厅的气场确实不一样。

中环麓岛还有一个鲜明的产品标签：会所。

项目打造了上海首个垂直镜面水院会所。约1800㎡下沉会所与约10000㎡实景公园融合打造，形成近12000㎡公园会所体系，包含健身、泳池、社交、儿童活动空间、景观公园等。

调规优化

地块规划方案最早在2025年8月公示，今年4月进行了一轮调整。

整体来看，本轮调整并未涉及住宅产品核心指标，更多集中在地下空间、交通组织和景观细节层面。

主要变化包括：

1、地下室面积缩水 车位数减少

地下室东侧轮廓线调整，车位数减少；地下室面积由22397.96㎡调整为21409.56㎡。

2、取消1号楼东侧的非机动车坡道和车库 东入口新增2个出租车位

非机动车停车更困难了，但打车更便捷。

3、围墙内退，长度减少

社区边界向内收缩，围墙长度由175.86米调整为150.63米。同时，2#西侧设备区新增设围墙，能够隔离部分噪音。

4、风雨连廊高度降低 采光天窗取消

10、11号楼风雨廊最高点高度从4.05米降到3.84米；3号楼南侧采光天窗取消。

5、3#、5#、8#平立面优化调整

内部结构未变，不影响居住体验。

最核心地块来了

在产品之外，支撑价格上涨的还有92-01地块本身的资源禀赋。

92-01地块可以说是中环麓岛五个住宅地块里位置最核心的一块，且周边没有高压塔等明显不利因素。

它处在社区中间，距离地铁15号线南大路站约560米，真正步行可达；西侧紧邻溪谷公园，楼下就是约1.2万㎡实景公园会所；对面是兰生学校。

约15万㎡的无遮挡T型市政公园，加上北侧超10万方的走马塘市政公园，两大公园像一道天然的绿色屏障，把城市喧嚣挡在外面。

这种“公园 地铁 学校 会所”的资源组合，放在整个南大板块，确实很难找到第二个。

不过，目前周边缺乏成熟大型商圈，万象汇仍处于建设阶段，周边多个地块也在同步开发，完整的城市界面和生活配套仍需要时间兑现。对于追求即刻成熟生活氛围的购房者而言，这是需要客观看待的问题。

对于项目而言，真正的挑战依然存在。

毕竟五宗住宅地块全部开发完成后，整体供应规模将超过千套。后续还有持续的去化压力，以及同板块竞品的竞争。

冷热不均

对于中建东孚而言，中环麓岛的重要性，可能远超一个普通项目。

中建东孚上海公司的掌门人，是去年刚上任的80后总经理蔡春华，他是五年内上海公司的第四任总经理。

在他上任后的第一年，中建八局就启动了投资平台整合。

2026年初，中建八局对旗下投资运营类机构进行全面调整，涉及中建东孚公司、中建八局投资发展公司、山东中建城市发展有限公司、中建八局华南投资公司四大平台。

与中环麓岛相对热销的表现形成对比的是，中建东孚旗下多个项目去化并不理想。

宝山中建山水雅境，在2024年12月入市，先后五批次推盘，一共推出772套房源，目前已网签421套，网签去化率55%。

虹口中建虹悦里，2024年11月推出248套房源，目前仍有23套待售。

奉贤中建御璟园，2024年1月起6次推盘，共推出749套房源，目前已售475套，网签去化率63%。

当多个项目仍在消化库存的时候，中环麓岛几乎成为中建东孚在上海最具确定性的增长极。

它需要一个持续热销的样板项目，来证明自己的产品力、兑现力和市场号召力。

从整体销售排名看，2025年中建东孚在上海的权益销售额已经被中建玖合反超。

全年数据显示，中建东孚上海销售额为36.29亿元，排名第27位；而兄弟公司中建玖合为45.54亿元。

进入2026年，局面有所反转：今年1-5月，中建东孚在上海实现33.42亿元销售额，领先于中建玖合的25.32亿元。

在土地市场上，中建东孚的出手相当果决。

2025年6月，上海五批次土拍中体量最大、总价最高的宝山区“巨无霸”地块，被中建东孚以81.95亿元收入囊中，楼面价25488元/㎡，一举成为北上海总价地王。

进入2026年，中建东孚在土地市场上的动作明显活跃起来。4月的三批次土拍中，中建东孚联合招商蛇口以30.29亿元拿下普陀区一宗地块；随后的四批次土拍，又参与了虹口欧阳路地块的竞价。

一边是积极拿地、重仓补货，另一边却是多项目去化乏力、流速偏慢。中建东孚在上海的温差正在拉大。对上任刚满一年的蔡春华来说，这份考卷并不好答。