文/北京进深 林振兴

6月16日，北京城建·龍樾璟序户型图出街。

从5月28日成功拿地到户型亮相，它仅用时19天。

而在3天前，它还顺利斩获了建设工程施工许可证。

龙樾璟序，刷新了北京城建多项开发速度纪录：

拿地当天就亮相案名；

3天公布项目规划方案；

12天取得市园林绿化局行政许可决定书；

14天取得多规合一会商意见；

15天取得建设工程规划许可证。

快归快，程序上似乎有点“抢跑”。

截至目前，龙樾璟序的公众反馈意见尚未公示。

按照北京地产开发流程，楼盘设计方案公示须七个工作日，不论是否有公众提反馈意见，都须通告。在审批之后，才会下发规划证，之后是领取施工证、预售证等。

它的兄弟盘“龙樾海序”虽同样追求高效，但在3月份通告公众意见采信情况一个月后，方才取得规证，在合规性上更为严谨。

相比之下，龙樾璟序这波操作在程序上确实留了点小瑕疵，后续如何补全合规流程值得留意。

项目运作主体——城建璟樾置业，法人兼董事为杨振鹏，经理为宋本有。

宋本有和杨振鹏是老搭档，二人曾在国誉颂项目上配合默契。

杨振鹏年仅40岁，是城建发展副总经理，也是该上市公司最年轻的高管。

2023年年薪仅4.09万元，2024年新猛涨至101.99万元，涨了近25倍，成为2024年城建发展薪酬最高的高管，让所有地产打工人羡慕到不行。

结果2025年，他的薪资又跌掉三成多，年薪回到67.99万。

如今，龙樾璟序已然成为杨振鹏的关键试金石。

它能否延续龙樾海序热销势头、再创佳绩，也将直接影响这位80后少帅接下来的职业与薪酬走向。

龙樾海序于5月16日开盘，目前累计网签613套，成交均价5.45万元/㎡，网签金额超32亿元，地价覆盖率超114%。

01

龙樾璟序规划17栋住宅楼，总计约630户房源，户型包括68-78-88-98-115-118㎡。

赠送相当豪华：

1、南向通面宽开敞阳台，进深1.8米；

2、北向设备平台，进深也达到1.8米；

3、部分边户有侧边飘窗，尺度很大，基本上跟房间进深差不多了。

4、花池：部分户型的客厅外边还有花池，进深约0.7m。

没记错的话，石景山上一个也是第一个有花池的项目，还是中海玉华玖章。

不得不说，北京城建还是有很大能耐。

具体来看，北排3栋，是68㎡、88㎡。

首层架空 大面宽，让这排楼找到了价值点，堪称神来之笔。

其中，起步68㎡两居，最惊艳的就是南向超大面宽，客厅 主次卧面宽共计9.7m，其中客厅面宽就有3.9m。

最大bug是，南北不通透，卫生间是暗卫。

不通透设计，或许也是开发商的小心思。因为这栋楼位于小区最北侧，北边就是京九铁路线 莲石路。

此外，在规划上，北京城建还设置了大面积绿地作为缓冲，但仍然会面临一定的噪音影响。

赠送上，该户型只有通面宽的南向阳台。

88㎡户型，做到了三居，南向三面宽，而且还是动静分离。

餐-客-厨都在西区，卧室在东区，客厅面宽做到了足足4m。

北向赠送进深1.8m的阳台，让该户型能做到主卧套 双明卫，这个还是蛮惊艳的。

除了南北双阳台，客厅外还赠送了花池。

它也是全小区唯一有花池的户型，甚至连楼王户型都没有。

78㎡、98㎡，环绕在项目的三面（东、西、南面）。

其中，78㎡三居直接借鉴了兄弟盘龙樾海序78㎡，户型布局大同小异。

都是“长条布局”的两面宽三居，也是目前市面上这个面积段开发商的通用解法。通病在于采光通风受限，以及过道面积的浪费。

好在赠送上，龙樾璟序给足了诚意。

（边户）南向通面宽阳台 北向一个设备平台 侧面飘窗，这也是能在70多平“挤”出三居功能的关键。

卫生间的巧思，也从龙樾海序搬了过来。

在三分离的基础上再次进行了拆分，将马桶和浴室集中在一侧，洗手台独立设置在另一侧，早高峰不打架。

不同的是，虽然都是270度转角窗加持，但龙樾海序是弧形，龙樾璟序是直角。

98㎡三居，经典的三居格局，中规中矩。

边户主卧是转角阳台 飘窗，采光 视野绝绝子。

有个小遗憾是，该户型客厅面宽3.7m，不及其他小户型。

而且，入户门对着北向次卧，私密性不足。

赠送上，南向虽然是通面宽阳台，但北向只增送了一个阳台。

中间楼栋最好的位置，留给了115㎡、118㎡。

这两个四居户型结构相似。

（边户）赠送也是全小区最豪的，南向通面宽阳台 北向2个阳台+侧面飘窗。

北侧两间次卧可以分开，也可以合并做大套房，秒变大三居。

进门正对着卫生间，但开发商做了组柜子 墙体，用来遮挡。

02

龙樾璟序所在的黄庄村地块，早在2024年就进到供地清单上了。

当时预申请的起始交易价是42.43亿元，折合楼面价5万/㎡左右，销售指导价高达8.2万/㎡。

今年返场上架，迎来了史诗级的“大瘦身”，价格几近腰斩，并且也取消了指导价的规定。

最终的成交楼面价约3.3万/㎡（住宅部分），预计未来售价不会超过6万/㎡。

这里也可以参考下龙樾海序，拿地价3.2万/㎡，成交均价在5.45万/㎡。

龙樾璟序略高一点，大概在5.5-5.8万/㎡区间，总价430万起步。

这个价格在板块内是什么水平？

因为没有新房对比，主要是北边一街之隔的远洋山水，二手房挂牌价是5.5万 /㎡，成交价5.2-5.3万/㎡左右。

目前，整个石景山的在售新盘成交均价都在6万 /㎡，北面5公里开外的中海瑞文里，均价6.2万/㎡；

西边首钢园里的一系列新盘，包括最新的璟瑞长安，也在6.1万/㎡以上。

另外，从北京城建这次的开发速度来看，这个项目应该是要做一个快销盘的，开盘价不会太高。

当然，北京城建之所以要快跑，是因为后面还有“追兵”。

4月23日，黄庄村地块正式挂牌的前一天，石景山还公示了一批地块的规划综合实施方案。

分别是石景山区巴威-北锅SS00-1617-0004等地块、北重西厂SS00-1621-0001等地块。

位于八角街道及鲁谷街道，其中北重西厂1621-0002居住用地，就在黄庄地块往西2公里左右。

占地2.32公顷，建面5.99万平方米，容积率2.58，建高60米。

巴威-北锅地块以研发设计用地和多功能用地为主，离住宅地块比较远，靠近古城地铁站，南边就是首钢璟悦长安。