文/上海进深 严明会

今年4月中旬，森兰绿城翡翠岛实景样板间正式开放。

没有分销铺排，没有大规模造势，这个蛰伏三年的纯别墅项目，低调公开亮相。 

它的沉默有些反常。

在上海高端住宅普遍抢曝光、抢窗口、抢圈层的当下，一个总建面接近28万方的纯别墅社区，竟然选择几乎隐身式推进。

据说，项目验资门槛在500万-1000万，触达人群更多是来自圈层和老业主引荐。

越是沉默，越容易引发好奇。

在上海低密别墅长期断供的背景下，一个体量不小的纯别墅项目，为何选择如此“端着”的入市方式？

容积率最低0.4

地块总占地面积约22.6万平方米，分为9个小地块，其中5幅为住宅地块，整体规划住宅、商业等多元业态。

网传单价超10万/㎡，按此推测，项目联排总价门槛将达到3000万元以上，合院产品总价高达5000万级别。

早在2023年9月，森兰绿城翡翠岛地块设计方案就公示。但此后相当长时间里，项目鲜少更新动态。

从设计方案公示到2026年4月案名公示、实景样板间亮相，中间隔了整整两年半。

这两年半，恰恰是上海高端市场重构的窗口期。

徐汇滨江、北外滩、新天地、陆家嘴等板块持续上新，高端产品从大平层到风貌别墅快速迭代，市场从稀缺驱动转向产品与价格的双重博弈。

当它重新进入公众视野时，市场已经变得更拥挤，也更理性。

但它手里有几张牌，别人确实打不出来。

第一张牌：容积率

地块总占地约22.6万方，住宅部分容积率0.4-0.7，规划可售房源329套，产品为建面约270-540㎡的联排与合院。

限高10米，全部纯别墅。

上海自2010年叫停容积率1.0以下宅地供应以来，这种成片纯墅区，近20年供应屈指可数。

第二张牌：岛居形态

项目四面环水，天然形成独立社区界面，与外部城市界面保持恰到好处的距离感，整体静谧度非一般别墅区可比。

第三张牌：体量

总建面约27.7万方，这个规模的纯低密住宅，在上海主城范围内几乎找不出第二个。

“绿城”真相

再看“绿城”这两个字。

森兰绿城翡翠岛的“绿城”，不是绿城中国。开发商是上海外高桥集团股份有限公司，实际控制人是浦东新区国资委。代建方是绿城管理。

也就是说，开发决策、资金、最终责任主体都是外高桥，绿城管理提供方法论和产品体系加持，但不掌握开发主导权。

外高桥的现任董事长为蔡嵘，他在去年6月上任。此前，他曾担任上海陆家嘴(集团)有限公司总经理、副董事长等职务。

要理解这个区别，得先搞清楚市场上几个“绿城”的关系：

绿城中国：就是大家所熟知的“绿城”，自主拿地开发，最近两年的作品有绿城潮鸣外滩、绿城潮鸣东方、绿城上海逸庐、绿城悦海棠。

绿城管理：代建公司，除了森兰绿城翡翠岛，在售的还有绿城黄浦one（开发商是保利金砖资本），以及跟浦开集团合作但未挂“绿城”名的项目，比如浦开云璟、浦开江南里、浦开摩登江南。

绿城发展：全称“绿城置业发展集团有限公司”，2010年和绿城管理同期起步，可代建也可入股合作开发，在建待售项目有宸玺潮鸣。

这几个“绿城”之间的暗流涌动，在2026年初的一场品牌争夺战中显露。

宇诚集团在青浦新城拿下的地块，引入绿城发展代管，推出绿城宸玺潮鸣。而绿城中国在虹口的顶豪项目绿城潮鸣外滩也即将入市。

两个项目都冠以“潮鸣”，但产品、价位、客群天差地别，一个是总价几百万级的青浦刚需刚改项目，一个是动辄数千万的虹口顶豪。

一纸投诉信递到绿城集团，得到的答复却是：“潮鸣”未注册商标，谁都能用，审批合规，投诉无效。

对于购房者而言，在“绿城”前缀满天飞的当下，厘清品牌归属和产品内核，比以往任何时候都更重要。

去化困境

外高桥集团在森兰板块的积淀，确实扎实。

它深度参与了森兰国际社区的整片开发，从住宅到商业到基础设施，几乎全链条覆盖。

甚至还注册了“森兰”这个品牌商标。先后打造了森兰星河湾、森兰名轩、森兰名苑、森兰名佳等标杆项目，形成了“森兰系”产品矩阵。

但一旦离开森兰，外高桥的市场号召力就开始打折。

2022年底开盘的森兰海天名筑，是外高桥集团首次大规模走出森兰板块的重要项目。

项目位于浦东祝桥，首开推出425套住宅，均价约5.4万元/㎡，2022年12月首开至今三年多时间，仅网签约102套。

森兰航荟名庭同样承压，项目位于浦东航头。2023年11月首开，先后共推出376套房源，截至目前网签133套，去化率仅35%。

即便是在距离森兰较近的高行板块，森兰万安里、森兰万安境等项目的销售表现也谈不上强势。

森兰万安里于2023年7月开盘，均价7.03万元/㎡，推出338套房源，目前仍有22套可售。

森兰万安境于2024年11月开盘，推出164套房源，认购期间仅收到31组有效意向认购。目前已经售出77套，去化率也未过半。

压力还在后头。森兰万安源还有382套房源即将入市，推出建面约110-150㎡高层、约160-175㎡叠拼。

这些项目的共性问题是：

离开森兰这个IP，外高桥的品牌溢价和客户认知，都没能跟上。

回到森兰绿城翡翠岛本身。

今天的上海市场，高端住宅并不少。

但能够同时拥有超低密指标、大规模水系资源、成熟国际社区配套以及市区属性的项目，屈指可数。

从这个角度看，森兰绿城翡翠岛确实具备较强的不可复制性。

但项目未来最终能否获得市场认可，仍然要接受价格、产品力以及客户购买意愿的综合检验。