北京进深 徐迪 取得建设工程规划许可证10天后，石景山黄庄村新盘龙樾璟序补发了公众反馈意见。

项目设计方案于6月1日-9日进行公示，期间仅收到1条反馈意见，涉及六个方面。

1.关于本项目住宅户型设置及面积计算的相关意见

建设单位意见：本项目为新建商品房项目，我司根据市场调研、项目定位、居民需求等综合确定户型设置，户型设置及面积计算符合《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）、《住宅项目规范》（GB55038-2025）、《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）、《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》等标准规范要求。

2.关于本项目公共服务设施配建内容的意见

建设单位意见：我司依据项目挂牌文件及北京市人民政府《关于印发〈北京市居住公共服务设施配置指标〉和〈北京市居住公共服务设施配置指标实施意见〉的通知》（京政发〔2025〕25号）要求配建社区养老服务驿站、温馨家园、社区综合服务用房等公共服务设施，同时项目部分楼栋设置首层架空层，打造尺度宜人的邻里交往、活力开放的生活空间。配套用房及架空层的设置，形成了全民共享的便捷居住环境。

3.关于本项目设计方案公示内容的意见

我分局意见：按照《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》、《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》等相关规定，我分局对该项目设计方案总平面图进行了为期7个工作日的现场和政府网站公示，设计方案各项指标最终以建设工程规划许可证批复为准。

另有三类不属于规自分局职责范围内的意见：

4.关于本项目购房合同文本内容的意见

建设单位意见：我司将依据北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》及北京市住房和城乡建设委员会联合北京市市场监督管理局发布的《〈北京市商品房预售合同（示范文本）〉和〈北京市商品房现房买卖合同（示范文本）〉的通知》，对可能存在的不利因素明确告知购房人，并由购房人进行书面确认。

分局意见：上述问题不属于我分局职责，建议以相关部门意见为准。

5.关于本项目售楼处公示栏及样板间设置的意见

建设单位意见：我司将依据北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》相关要求，规范设置公示栏、交付样板间及工艺样板区，并将宣传推广材料留存备查。

分局意见：上述问题不属于我分局职责，建议以相关部门意见为准。

5.关于建立本项目建设全流程监督机制的意见

建设单位意见：我司将严格按照相关规范开展设计，全程落实施工安全责任，依法做好各项手续办理，坚决杜绝违法行为产生。

分局意见：建立全流程监督机制不属于我分局职责。我分局将同步会同相关部门按职责做好监督监管工作。

附：项目建设工程设计方案总平面图（6.22版本）

龙樾璟序所在石景山黄庄村地块成交于5月28日，由城建发展（600266.SH）旗下北京城建兴通置业有限公司以底价22亿元摘得。

项目包含2幅子地块，其中1622-002地块为居住用地，占地3.15公顷，总建面10.5万㎡，地上建面约6.77万㎡，容积率2.15。

包括6.59万㎡的住宅，以及0.17万㎡配套设施。

拿地当天，项目案名就已亮相：龙樾璟序。

3天后公示总平图，6月12日拿规证。

与昌平东小口正在热销的龙樾海序算是同期入市的兄弟盘。

项目开发主体北京城建璟樾置业有限公司成立于5月18日，注册资本5000万元。

城建发展副总经理杨振鹏任项目公司法人和董事，宋本有担任项目总经理。

  楼栋排布

拿地3天后，北京城建龍樾璟序总平图公示。

规划17栋住宅楼，总计约630户房源。

北高南低，在行列基础上，边角位置点状排布，最大可能利用每一寸计容面积。

5栋18F小高层，其余位于北排1-3#，中间11#和12#。

其余12栋均为8-11F洋房。

地块北侧为京九铁路线，北侧房源距离铁路边界线大约65米。

这个距离，尽管设置了大面积绿地作为缓冲，但仍然会面临一定的噪音影响。

另外北排这3栋小高层，属于典型的声屏障，楼栋东西间距6.2米-6.7米，相当于做了一道隔音墙。

不过声音是有绕射能力的，北排楼高不到55米，与南排的楼间距在65米以上，能否真正庇护到小区内部的房源还不好说。

整体来看布局还是挺聪明的，既消化了不利因素，又保护了主力房源。

后期产品的抗噪处理非常重要，毕竟北边除了铁路，还有一条莲石路，作为北京西部的交通大动脉，车流量极大且重型货车较多。

值得注意的是，龙樾璟序北排3栋楼共设置了6个架空层，每个单元都有一个。

这个做法，也是为了弥补北面噪音带来的缺陷。

除了设置架空层，龙樾璟序还特意把这排楼的户型面宽做到了极致。

78户型两米宽，90平米做到三面宽。

首层架空+大面宽，让最弱的一排楼找到了价值点，堪称神来之笔。

  户型亮点

面积段68/78/88/98/115/118㎡。

起步建面68㎡户型南向面宽接近10米，其中客厅面宽达4米，在这个面积段绝对是越级配置了。

三开间设计，双卧朝阳，也是全北京独一份的产品。

当然，为了换取上述的面宽优势，该户型在进深和功能分区上做出了巨大的妥协。

比方说，只有南向有采光面，典型的半板楼或塔楼的户型。厨房窗户很小，唯一的卫生间无窗，无法形成真正的南北对流。

另一方面，建面有限，大面宽的同时，只有5米多的进深，且1.8米是阳台，保温性可能需要重点关注。

相比之下，主力88㎡户型也是三面宽，并且是南北通透的产品。

赠送加码：南向除通面阳台外，还有景观阳台；北向也有赠送。

不过这个产品从户型图上来看还是个两居，需要把两侧阳台封闭之后，才能改成三居。

豪华赠送：

1、南向通面宽开敞阳台，进深1.8米；

2、北向可以叫设备平台，但是进深也达到了1.8米；

3、部分端户有侧边飘窗，尺度很大，基本上跟房间进深差不多了。

上面这三部分全是封到室内的。

4、花池：北排3栋小高层，南阳台外边，还有一段凸起的弧形台面，建筑外结构，看样式是景观花池。

户型配比：

①起步68㎡两居：约102套，户型占比14%，得房率约92%。

②78㎡：约75套，占比10%，中间户得房率约96%，边户能达到99%；

③主力88㎡：约211套，占比29%，得房率约100%；

④主力98㎡：221套，占比30%，得房率约100%；

⑤115㎡四居：108套，占比10%，得房率约96%；

⑥顶配建面118㎡四居：得房率约101%的负公摊产品，全盘仅21套，手慢无的户型。

  价格预测

黄庄村这宗地早在2024年就进到供地清单上了。

当时预申请的起始交易价是42.43亿元，折合楼面价5万元/㎡左右，销售指导价高达8.2万元/㎡。

今年返场上架，价格几近腰斩，并且也取消了指导价的规定。

最终的成交楼面价约3.3万元/㎡（住宅部分），预计未来售价不会超过6万。

这里也可以参考下龙樾海序，拿地价3.2万/㎡，成交均价在5.5万-5.7万/㎡区间。

龙樾璟序略高一点，大概在5.5万-5.8万区间，总价430万起步。

这个价格在板块内是什么水平？

因为没有新房对比，主要是北边一街之隔的远洋山水，二手房挂牌价是5.5万+，成交价5.2万-5.3万左右。

目前整个石景山的在售新盘成交均价都在6万+，北面5公里开外的中海瑞文里，均价6.2万/㎡；

西边首钢园里的一系列新盘，包括最新的璟瑞长安，也在6.1万以上。

另外，从北京城建这次的开发速度来看，这个项目应该是要做一个快销盘的，开盘价不会太高。

今年4月底，黄庄地块挂牌之后，北京城建就陆续发布了一系列招标公告。

并在5月8日，注意，这个时间是在地块成交之前，就对该项目的方案和施工图等设计工作，发出了正式的招标公告。

所以在拿地几天之后就迅速发出了总图，看得出进度非常赶了。

  三区红利

项目位于石景山区八宝山街道，四环至五环之间。

邻近地铁1号线八宝山站、玉泉路站，但是距离这两个地铁站都在1.5公里以上，不算临铁盘。

玉泉路是比较特殊的一座地铁站，跨海淀与石景山两区‌，A、B出入口在海淀区永定路街道‌，而西侧的D口则位于‌石景山区八宝山街道‌‌。

这也意味着，黄庄村地块的物理位置，距离海淀非常近，不到2公里。

另外在总图上也能看到，地块南侧卡着用地红线有一条黄色标识线，是石景山区与丰台区区界。

小区东南角那处养老院，与丰台民族养老院，隔街相对。

所以这个项目是三区交汇处。

虽然行政区域上划到了石景山，但是主要客群大部分是东边的海淀和南边的丰台外溢。

对于在海淀，尤其是五棵松、万寿路、金融街工作的客群来说，这里是一个极具性价比的“上车点”。虽然地铁站需要骑行或公交接驳，但相比海淀区内的高房价，这个“最后一公里”的妥协是完全值得的。

步行范围内，有永辉广场、万达广场、清华大学玉泉医院、调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等生活配套，到五棵松商圈也就两三公里。

这块地周边附近小区众多，包括远洋山水、国风长安等，属于高度成熟的居住板块。

未来这个项目的卖点非常清晰：石景山的价格，海淀的配套，能有效对冲“非临铁”的短板。

  后有追兵

4月23日，黄庄村地块正式挂牌的前一天，石景山还公示了一批地块的规划综合实施方案。

分别是石景山区巴威-北锅SS00-1617-0004等地块、北重西厂SS00-1621-0001等地块。

位于八角街道及鲁谷街道，其中北重西厂1621-0002居住用地，就在黄庄地块往西2公里左右。

占地2.32公顷，建面5.99万平方米，容积率2.58，建高60米。

巴威-北锅地块以研发设计用地和多功能用地为主，离住宅地块比较远，靠近古城地铁站，南边就是首钢璟悦长安。