文/北京进深 林振兴

6月18日，北京隅·海岄搞了一场圆桌派。

有意思的是，项目新帅何琳缺席了。坐在台上的，是她的前任——李向明。

这一次，李向明出现在镜头前，换了一个title：海岄营销负责人→金隅地产社群运营品牌负责人。

这一招，业内都懂：不是退，是升维。

3-5月，海岄连续三个月网签稳步爬坡：24套→36套→47套。

截至目前，海岄网签193套，成交均价8.54万/㎡，成交额冲破20.88亿元，去化率约42%，地价覆盖率超62%。

隔壁的海宸元境同样凶猛，网签259套，成交均价8.35万元/㎡，成交额破25亿元，去化率超62.5%，地价覆盖率超90%。

把李向明+何琳这对“男女搭档”同时压在海岄，不是巧合，是战略排兵。

李向明转岗社群运营，说明金隅意识到，高端改善盘的竞争，已从“卖房子”转向“卖生活方式+圈层认同”。

社群，就是下一个溢价武器。

而挖来曾在华润置地、中建八局操盘过大盘的何琳，接棒项目主操盘，则是保证销售节奏不断档。

金隅这次把“营销+社群”捆在一起，赌的不是单盘热销，而是重塑品牌护城河。

海岄，不仅是金隅深耕海淀30年的集大成之作，更是一份必须打赢的军令状。

继去年6月拿下海岄所在地块之后，金隅地产在北京土拍市场已沉寂整整一年。

这也意味着，海岄不再只是一款旗舰产品，而是金隅地产今年的绝对业绩担当。

这个项目的业绩压力，肉眼可见。金隅地产集团营销中心负责人张晓龙和北京管理中心营销总监张鹏，都盯得很紧。

这或许也是他们将李向明+何琳两枚大将，一同安放在项目的原因。

01

在海淀，有一种买房逻辑叫——宁买学霸邻，不买大平层。

李向明算是把这群“最挑剔的买家”给拿捏了。他和团队碰撞出了一个新词——学养。

“学养”，并非凭空造出来的营销噱头。在李向明看来，“学养是以环境为基底、资源为支撑、社群为灵魂的‘全龄自我更新系统’，我们通过硬件空间与长效运营双向支撑，让生活方式真正落地。”

他强调，海岄放弃传统会所定位，打造专属“隅见”社区生活馆。

这里装了什么？

下沉会所中，有篮球场、羽毛球场、壁球馆、瑜伽室、健身室等运动空间，还有适合独处的阅读角落，以及茶室、洽谈区等。

当然，物理空间只是载体，持续运营才是核心竞争力。

不少人好奇，海淀高知家庭，眼光挑剔，为何心甘情愿为全维学养社区买单？

李向明一语道破：“打动他们的是纯粹的圈层认同。邻居可能是北大老师、航天院专家，这种氛围本身就激发共同进步。”

未来，保障学养社区数十年生命力，也是李向明需要面对的课题。

他亮出了金隅的国企底牌，“我们的差异化优势在于完整全产业链。自有琉璃烧制技艺、龙顺成硬木家具两大国家级非遗，曾赞助北京男女篮、中国网球公开赛等文体资源，还有金台·共享际文创园，这些都将持续为社区输入养分，跳出单一社群活动的浅层运营。”

换句话说，别家开发商还在送米送油，金隅已经在送“文化和资源”了。

在京城地产圈，李向明或许是个生面孔；但在青岛，他可是响当当的“狠角色”。

此前，李向明曾担任金隅地产青岛公司营销总监，不仅懂营销管理，更玩转商业与文化体育资产的运营。

他也是位不折不扣的“跨界玩家”。

第一跨：从宝马汽车圈，一头扎进新城控股，换了赛道照样跑；

第二跨：从民营房企新城，转身投入国企金隅地产，体制切换无缝衔接。

这几轮跨界洗礼，让李向明练就了一身全能武艺：从市场客户研究、策划推广，到品牌传播、营销管理，甚至投资开发，他全都玩得转。

他也先后担任过市场部经理、策划总监、项目经理、营销总监等岗位。

更让人出圈的是，脱下工装的李向明，还有一个身份——大学课堂的“常客”。

他连续多年回到安工大商学院，做大学生职业规划讲座。不仅如此，他还与商学院老师合作开发《房地产投资开发管理》《企业战略与风险管理》等公共选修课程并参与教学。

从一线实战操盘手，站上高校讲台传道授业，跳出单纯卖房的底层逻辑，这份格局和视野，在年轻一代地产操盘手中实属罕见。

去年底，一纸调令，李向明从青岛北上京城，意气风发地从金铁钊手中，接过了海岄的营销帅印，准备在这个海淀豪宅局里大干一场。

然而，谁也没料到，仅仅数月，剧情就变了。

李向明虽然不再担任营销负责人，但他却没作别项目，而是换了一个身份，与何琳一起并肩作战。

02

在男性为主导的京城地产江湖中，何琳很显眼。她凭实打实的操盘能力，在北京高端楼市站稳了脚跟。

回望她的征途，华润北京是她封神的关键一站。

在那家老牌央企，她接连操盘两大标杆项目：昌平华润·未来城市和丰台北京天誉。

特别是北京天誉，它是华润置地从世茂手中接盘过来的。作为营销掌舵人，何琳力挽狂澜，硬生生让这个项目起死回生，上演了一场惊艳的逆风翻盘。

正是这份在丰台打下的赫赫战功，成了她日后跳槽中建八局的“投名状”，也成为她职业进阶的敲门砖。

2024年左右，何琳转战中建八局，执掌丰台中建云境的营销大局。

这可不是一般的项目——作为中建八局在京的“实体名片”，云境光拿地就砸了75.9亿。而且，中建八局华北分局总部基地就在旁边，未来几千号员工在此办公，这块招牌绝不容有失。

截止目前，云境网签358套，均价79,929元/㎡，去化率42.7%；成交额约36.55亿元，地价覆盖率超48%。

在北京最“卷”的丰台，能有这番战绩，何琳功不可没。

这几份亮眼履历与硬核实力，被金隅地产营销核心团队中的张晓龙和张鹏看在眼里，随即向何琳递出橄榄枝。

从丰台到海淀，何琳需要面对一个“陌生”的市场。这不仅是一次销售任务，更是一场输不起的保卫战。

何琳空降项目后，直接盘活整盘去化节奏，先把起步户型和顶配户型啃下来了，表现相当亮眼。

北京隅·海岄规划13栋6-11F洋房，总计458户。

产品就三个面积段：108/129/145㎡，刀法很准，全是冲着纯改善来的。

海岄起步建面108㎡户型，共90套，卖得很火爆，目前网签72套，同时6套被预定了。

海岄129㎡户型，共208套，目前网签44套。

何琳为了救场，不得不以价换量，小幅下调了主力户型价格，成交均价从4月的86,345元/㎡降至6月目前的83,673元/㎡。

虽然降得不多，但姿态摆出来了。

没想到，最贵的反而卖得好。

顶配145㎡户型，仅中央两栋5#、10#楼，共160套，目前网签77套，成交均价稳在8.68万元/㎡。