文/上海进深 严明会

就在上海六批次土拍预告挂出的第二天，市场还在消化新增供地节奏时，保利的招标公告就来了。

6月23日，上海土地市场刚刚挂出六批次拟出让宅地名单；6月24日，上海保利城市发展有限公司火速发布徐汇康健N06-38、N06-39地块的招标公告：

N06-38 地块（普通商品房）：总投资100亿元，建安费8.43亿元。

N06-39 地块（餐饮旅馆业用地）：总投资10亿元，建安费2.93亿元。

如果只看表面，这是一次常规招标前置动作。

但如果把时间线拉长，会发现这已经是保利在上海的固定打法。

徐汇长桥、长宁中山公园、青浦重固、松江洞泾……几乎每一宗保利志在必得的地块，在正式竞价前，它的招标计划就已经就位。

拿下地块后，第二天就能公示总平图。

三重“枷锁”

这块地的原址，是冠生园食品厂大白兔奶糖的诞生地。2014年工厂搬离后，这片土地在城市更新的浪潮中沉睡了十余年。

如今，它从工业遗存，转入城市核心改善住宅的再开发阶段。

情怀归情怀，账本归账本。

地块于2026年4月30日调规，调整批复在6月18日才刚刚获批。

原来的N06-03、N06-37地块，被合并拆分成三个新地块。

N06-38：三类住宅组团用地，Rr3，占地29248㎡，容积率2.2、限高80米，住宅计容建面64345.6㎡；

N06-39：商业服务业用地，C2；

N06-40：公共绿地，G1。

其中住宅约6.43万㎡，占比72%；商业酒店约2.49万㎡，占比28%。

住宅部分有望做洋房 高层，或者纯小高层的组合。

想拿下这块地，光有钱远远不够，三大硬性门槛直接拉高了开发难度。

首先，配套的N06-39地块需要自持酒店，全程长期运营，不能分割出售、不能随意变更业态。

若以五星级酒店标准考量，意味着房企要在这块地上长期沉淀资金，对现金流和后端招商运营能力构成严峻考验。

其次，配建隐形成本不容小觑。地块需配建3300㎡社区公共配套，涵盖养老照料、幼儿托管等空间，建成后无偿移交街道。这笔账算下来，开发成本又抬高了一截。

再者，地块紧邻桂林公园城市绿地，建筑外立面、楼栋高度、绿化布局会受到风貌管控，开发商想在立面造型上做出极具辨识度的特色产品，空间有限。

自持酒店、无偿配建、风貌限制这三重压力之下，中小房企基本可以提前退场了。

也因此，它未必会拍出极为夸张的溢价，却依然是徐汇今年最受关注的稀缺地块之一。

光环之下

徐汇康健板块素来以宜居、教育强区、配套成熟著称。

这块地位于徐汇内中环之间，北侧是漕宝路，东侧靠近桂林公园，周边是非常成熟的康健、漕河泾生活圈。

几个关键词就足以勾勒出身段：

桂林公园正对面、12/15号线双轨交汇、上师大附小/世外小学环伺、上海市第六人民医院步行可达。

更关键的是，康健板块的新房，已经断供将近5年。

直线距离约1公里外，就是保利在上海的天字系首作“保利天悦”。

2020年入市时，凭借过硬的产品力和精准的改善定位，在康健板块一战成名，至今仍是区域二手房价的标杆之一。

而这次的N06地块，禀赋比天悦还要能打：

区位更核心、自带酒店商业能够形成生活闭环、零距离桂林公园主城稀缺生态。

但这块地并非毫无短板：

1、北侧紧邻漕宝路主干道，临街楼栋会受车流噪音和扬尘影响，低楼层住户的居住体验不佳。

2、商住混合开发模式下，酒店带来的外来人流车流，将直接削弱社区的纯粹度和私密感，难以与纯住宅小区比肩。

3、周边老小区成片聚集，城市界面新旧混杂，没有高端改善的沉浸感。加之桂林公园风貌管控严苛，建筑设计难免受限，想做出差异化极强的顶改产品是有难度的。

高地段禀赋与高开发难度、先天短板交织，让这宗地成了一道既要拼实力、又考验解题能力的难题。

销售前三

2026年的保利发展，正在进入一种高频拿地与高强度销售并行的状态。

二批次土拍，长宁中山公园断供17年的内环宅地引发华润 新长宁联合体、金茂、保利三强争霸，41轮竞价后，保利以59.22亿元拿下，楼面价约7.77万元/平方米。

四批次土拍，保利更是连下两城。

青浦重固底价摘地；经过27轮竞价、17.2%溢价率拿下虹口欧阳路地块。两天之内，又砸进去19.71亿元。

目前，这两块地的总平图都已公示。

拿地猛，卖房也猛。

今年1-5月，保利发展在上海实现全口径销售额132.8亿元，权益销售额114.6亿元，均排名第三，持续稳居市场头部阵营。

全国层面，保利发展以1053亿元的全口径销售额位居第一。

从长宁到虹口，从青浦到徐汇，保利2026年在上海的布局正在织成一张覆盖面越来越广的网。

而康健N06这块承载着大白兔记忆、断供五年的珍稀宅地，地块本身条件过硬，但开发门槛也高，恰好撞上了最擅长啃硬骨头的保利。