文/北京进深 林振兴

要说龙湖在北京哪个片区运气最旺，顺义绝对榜上有名。

在这里，它接到了三笔代建大单。

其中，两个代建盘不负众望，打了两场漂亮仗。

•裕龙湾开盘当日，劲销195套、3.5亿元。目前网签152套，成交均价2.07万/㎡，成交额约2.8亿元。

•龙湖宸翰，供应524套住宅，网签367套，成交均价4万/㎡，成交额冲到17.3亿元。

唯独，宸翰隔壁的兄弟盘——东风商场093地块，却没那么顺遂。

拿地已经483天，虽然总平图和反馈意见都发了，之后却像按下了暂停键。

期间还传出过转机，曾有上市房企有意接盘，可惜最后还是不了了之。

01

093地块项目和隔壁龙湖宸翰（096地块）几乎是贴脸竞争。

两者都由龙湖代建操盘，户型面积段高度重叠，有四个面积段：99/120/139/190㎡。

其中，99㎡户型202套，120㎡户型231套，139㎡户型110套，190㎡户型16套，共计559套。

龙湖宸翰最大户型建面是165㎡，093地块大户型做得更豪，但是数量不多，还是以120㎡及以下小户型为主力。

而龙湖宸翰早已抢先开盘，收割了顺义一批购买力。

它的产品构成，分97㎡、118㎡、138㎡和165㎡四款户型。

但网签数据也暴露了一个事实：户型越大，卖得越慢（截至6月20日）。

138平米户型供应168套，网签84套；

165平米供应58套，网签8套。

目前，龙湖宸翰仍有150多套房源待售。

作为后来者的093地块，比龙湖宸翰的赠送面积不仅更小，而且阳台竟悄悄“缩水”了。

原版，南面阳台通面为内嵌式阳台；新版，南面客厅取消了内嵌式阳台。

与隔壁的龙湖宸翰比，093地块户型的南向客厅还少了花池。

或许这也是，093地块不得不延迟入市的原因之一。

02

龙湖宸翰和093地块项目，本是同根生。它们是顺义去年最好的地，没有之一。

位置是真香，在顺义老城核心板块，属于王者地块，到顺义地铁站的直线距离不到500米。

地虽好，但却没人抢，最终被区属国企——顺义新城和天竺地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

它们分别由两家不同的项目公司持有，龙湖宸翰为兴竺地产，093、086地块为城竺地产。

但，它们的大股东却不同。

顺义国资让出了龙湖宸翰的大股东之位。

现在，兴竺地产的大股东是北京宏琨城市开发建设（简称“宏琨城开”），持股70%；顺义新城和天竺地产分别持股29.7%和0.3%，法人和董事长为黄晓峰。

宏琨城幕后的股东阵容很豪华，包括上市公司申万宏源（000166.SZ）、淮安市人民政府和上市公司远东宏信（0336.HK）等。同时，还有崔力、安锐、李承质、王希乐等自然人股东。

二股东顺义新城和三股东天竺地产，背后都是顺义国资委100%持股。

而093、086地块原本也想照葫芦画瓢，将60%股权卖给上市公司大龙地产。只不过后来夭折了，至今仍是纯国资控股。

这两家楼盘的关系，剪不断、理还乱，但有一点很明确：背后都有顺义国资坐镇。

顺义国资或许有意控制了推盘节奏，让龙湖宸翰先跑，给093地块出货留出一个缓冲期。

03

龙湖093代建盘，可谓命途多舛。

去年9月底，大龙地产曾高调官宣，控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（简称“大龙有限”）拟收购顺义新城发展持有的城竺房地产60%股权。

城竺房地产是顺义东风商场093地块（住宅）、086地块（幼儿园）的项目公司，它由顺义新城和天竺地产分别持股99%和1%。

但仅仅不到三个月，这笔交易就被按下了终止键，大龙地终止对城竺地产的股权收购。

收购为何告吹？大龙地产给出了两个理由：

其一，双方未能就主要交易条款达成共识；

其二，结合国资部门的反馈意见。尤其是这一句，意味深长。

大龙地产虽然做不成股东，但它却以另一种身份参与项目开发建设——从甲方到乙方。

1月15日，大龙地产控股子公司——北京大龙顺发建筑工程，中标顺义东风商场093地块、086地块（托幼用地）项目的施工总承包商，合同金额7.63亿元。

这意味着，093（住宅）、086（幼儿园）地块的房子，是由大龙方来造。

而隔壁，龙湖宸翰的总承包商则是北京建工集团。

众所周知，选房子首先是看建筑商的水平，其次是看开发商。

093地块和096地块，都是由龙湖代建。不过，由于承包商这一差异，是否会加剧购房者对龙湖宸翰二期的犹豫？

另外，从建筑设计单位上，龙湖宸翰为汇张思，093地块为北京建筑设计研究院。