文/上海进深 严明会

2026年的徐泾，一场贴身肉搏正式拉开。

气氛已经到位，宝业先出牌了。

6月最后一天，宝业虹桥国展里首批房源取证。首开92套，涵盖建面约129-155㎡户型，均价6.17万/㎡，总价739-1045万。

7月2日-7月6日认购，7月11日开盘。

整个项目共374套房源，首开套数不到四分之一。

首开价格回到了五年前大徐泾的新房均价水平。

这不是全部，宝业还甩出了优惠组合拳：

按时认筹享1%，开盘当日12:00前完成选房再享1%，14天内付清首付并完成网签再享1%外加5万元车位券。

全部优惠叠加后，能给到97折，首开均价来到了5.98万/㎡。

五年之前，在距离地铁站1公里以上、得房率75%以下的限价房，售价普遍超过6万。例如，蟠龙天地6.15万/㎡，蟠龙府6-6.2万/㎡，虹桥璀璨公馆6万/㎡。

而宝业虹桥国展里，步行到地铁站约700米，实得率近90%，户型设计和产品标准都提升了一大截。相当于用五年前的价格，买入一套品质更好的房子。

扁平化定价

传统上海新房，大多采用“低区拉高、中区走量、高区溢价”的三段式定价逻辑，不同楼层、不同朝向往往有着明显价差。

但宝业几乎把这些价差全部压平了，楼层之间、朝向之间、户型之间的价格差距，都被刻意压缩。

以5#楼02室129㎡户型为例，2F总价约753万，16F总价约811万，总价差仅约58万。摊到单价上，每平米只差了约4500元。

高区（15-17F）带来的视野、采光的提升，低区要面对道路噪音和视线干扰。按传统定价逻辑，这种质的变化至少应该对应每平米8000-10000元的价差，但宝业把这部分溢价主动让了出来。

再看8#楼153㎡户型。中间套（02室）总价897-978万，边套（01室）总价970-1045万，同楼层边套比中间套贵约67-70万，溢价率仅约6.5%。

但边套多出约1.3㎡面积，更重要的是多一面采光，全明边厅设计，北向无遮挡，三面采光带来的通透感和景观面是优于中间套的。

一房一价表，详见下图：

不利因素

宝业总经理孙宇光曾说过：“好房子不等于豪房子。很多人认为层高增加、品质提升会带来成本压力，但依托全产业链科技化的开发成本，好房子是普惠的，是面向大众的。”

这一点已经在宝业虹桥国展里的价格上有所体现。

对于当下市场而言，宝业是一种主动让利换速度的打法，也是面对不确定市场最现实的销售策略。

放在整个徐泾来看，这个价格更有冲击力。

目前周边品质较好的次新房，挂牌均价基本站稳6万元/㎡以上，130㎡以上改善产品还要更贵。

宝业这哪是来卖房的，简直是来砸二手房价盘的。

当然，价格友好，并不意味着产品没有需要权衡的地方。

此次首开的3号楼、5号楼均为133㎡户型，其中3号楼共24套，5号楼28套，两栋楼靠近社区主入口及地下车库出入口，存在一定车流、灯光影响；5号楼北侧邻近变电站，西侧未来还有规划办公楼。

整个项目西侧还靠近沈海高速，距离当然是越远越好。

宝业显然已经提前把这些不利因素计入价格体系。

综合来看，130㎡的，3幢优于5幢。150㎡的，楼层价差不大，好楼层先到先得。

对手就要来了

宝业虹桥国展里与绿城悦海棠，一路之隔，容积率同为2.2，都做全域抬板、都是小高层、都是两梯两户。

产品形态有重叠，客户群体有重合，但两个项目的禀赋，并不对等。

宝业拿地比绿城早了整整4个月，但绿城拿地后10天就公示设计方案，示范区推进节奏更快。

更重要的是，绿城手里有几张宝业没有的牌。

第一张牌是地铁。 绿城悦海棠紧邻2号线蟠祥路站，出门即地铁；宝业步行约700米，便利性差了一档。

第二张牌是区位。宝业西侧紧贴沈海高速，大车昼夜穿行；西侧还规划了100米商办，对部分楼栋的景观和光照都有影响。绿城更靠东，远离高架，居住舒适度更高。

第三张牌是品牌。绿城在上海市场的品牌积淀和交付口碑，是宝业短期内难以逾越的护城河。

绿城悦海棠的首开放风价在6万 /㎡左右，7月也要入市了。

面对这样的对手，宝业如果打品牌战，打地段战，都占不到便宜。唯一能打的，是价格战。

另一边，绿城亮出了双下沉庭院 室外泳池的组合拳。

在入市前夕，宝业紧急启动了一轮规划调整，大大小小共14项，其中最核心的就是新增室外泳池。你有的，我也要有，而且要做到位。

产品差距尽可能缩小，价格优势尽可能放大。

这就是宝业的应对方式。

徐泾这场“宝绿之争”，好戏才刚刚开场。