北京进深 徐迪 北京6月份商品住宅成交榜出炉。

开盘仅4天的北京建工嘉棠雅序，以10.26亿元的成绩位列榜首。

单月网签136套，成交面积1.47万㎡；

成交均价6.97万元/㎡，约为备案价的84折。

项目操盘手为刘涛，总经理为李京昆。

嘉棠雅序于5月底取证，6月27日正式开盘。

全盘共545套房源，面积段99/109/112/123/139㎡，拟售均价8.3万元/㎡。

开盘喜报显示：首开劲销30亿元。

大约350套房源被认购，去化率64%。

  网签实录

各面积段售价比较接近，网签均价都在6.97万/㎡左右。

1、99㎡/109㎡户型是绝对的成交主力

供应共355套，网签90套。

去化率25%，成交均价6.97万元/㎡。

2、价格最高的是顶配139㎡户型

位于中央6#楼，共41套。

已有8套网签，成交均价6.97万+。

3、去化最快的面积段是110-130㎡，123㎡户型为主。

供应143套，网签37套，去化率26%。

  丰台楼市价格屠夫

项目占地约2.35公顷，地上建面约5.92万㎡，容积率2.5。

规划11栋住宅楼，包括3栋18F小高层和8栋洋房。作为北京建工“嘉棠系”第三子，项目定位首置和刚改。

嘉棠雅序将南四环的置业门槛拽进了6字头时代。

它周围竞品的成交均价：北京隅西颂约7.74万元/㎡，中建云境约8万元/㎡。

嘉棠雅序敢低价放血，底气全藏在地价里。

项目所在丰台花乡地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。

而另外两位邻居们的楼面价：中建云境约6.25万/㎡、北京隅西颂约5万/㎡。

2万/㎡的地价差，让嘉棠雅序手握巨大的定价让利空间。别人是在求利润，它可以肆无忌惮地抢市场。

  明亡实存的装饰架构

低价之上，更有高赠送的支撑。

今年5月初，嘉棠雅序在回复公众反馈意见时一并更新了总平图，取消北向装饰构架。

这个动作一度劝退了不少意向客户。

此前丰台新盘的赠送一个比一个狠，1.8米进深阳台 花池是标配，得房率甚至能卷到近100%。 

相比之下，嘉棠雅序南向阳台1.15米起步。除了海淀，这阳台基本能算北京“最袖珍”一档了。

以99㎡户型来举例，装饰构架面积约3.5㎡。

对外宣传的86%得房率是把这部分面积算在内的。

取消之后，这个户型的得房率有可能只有80%左右，预计要成为“好房子”新规后，丰台实得率最低的新盘。

诡异的是，总平图改了，户型图并没有变化。

去到售楼处实地一看，99㎡户型模型和样板间里，北边都还保留着由装饰构架改造的露台空间。

售楼人员表示，北面卧室外的设备平台包进来后，会开设一道小门，就能进到这个小露台里。

虽然不可封闭，但用来晾晒、养花，还是有一定使用价值的，兼顾实用性和生活情调。

  四环内的上车神盘

嘉棠雅序项目开发主体为北京丰合嘉汇置业有限公司，成立于今年1月6日，注册资本24.72亿元。

北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。

北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。

项目位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。

通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。

周边生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。

西南方向不到2公里，就是金隅地产的新盘北京隅西颂。

除此之外，01地块南侧，还有两幅规模更大的住宅用地待供应。

其中02地块建面超12万㎡，最南边的03地块也有6.6万㎡。

这里先不提后续项目的产品力是否会背刺嘉棠雅序，只说分期开发带来的阶段性施工问题。

嘉棠雅序南排的业主，未来几年可能要被后续地块的工程噪音和扬尘等问题困扰。

此外，项目离天坛医院很近，对刚需99㎡来说，未来极大概率出现一种情况：全国来看病的病人、家属租住这里。

小户型、租金低、离医院步行可达——简直就是“陪诊短租”的完美标的。到时候小区或许会出现人员流动大，鱼龙混杂，管理难度高，居住纯粹性与安全感恐将大打折扣。