文/上海进深 严明会

今年上半年的上海楼市，华润置地进入了“霸榜时刻”。

1-6月，华润置地以296.65亿元的全口径销售额、249.04亿元的权益销售额、296.65亿元的操盘金额，同时登顶上海房企销售、操盘榜首。

更夸张的是，全市销售金额TOP10的项目里，华润系独占半壁江山：

澐启滨江、翡雲悦府、外滩瑞府、士林润园、时代之城，从顶豪到刚需改善全面开花。

相比销售端的高歌猛进，华润今年在上海土地市场反而相对克制。

去年8月，华润联合南房集团斥资244.7亿元，打包拿下浦东后滩和黄浦余庆里的巨无霸地块，创下2025年全国单次拿地金额最高纪录。

如今回头看，这两宗地已经成为华润今年乃至未来两年的核心货值来源。

其中，澐启滨江成为今年上半年上海新房市场销售套数、销售金额双冠军；而黄浦余庆里，则有望接棒下半年豪宅市场。

这也是华润近年来在上海最鲜明的一条投资逻辑：资源持续向核心城区集中。

无论是嘉定南翔的时代之城、虹口外滩辐射区的外滩瑞府，还是浦东新杨思的翡雲悦府，以及后滩、黄浦老城厢等核心板块，其投资重心始终围绕城市高能级区域展开。

在市场分化加剧的背景下，这种布局策略让项目具备了更强的兑现能力和抗周期属性。

当然，进入高端改善市场，仅靠地段已经很难建立竞争优势，产品成为决定项目上限的重要变量。

今年，华润把“定制化”进一步做成了自己的产品标签。

嘉定南翔的时代之城三期“时代雲境”，是外环外首个全维定制社区，空间定制做到一户一策，功能定制能实现厨电自由选型，皮肤定制能根据审美自主选择，将标准化精装进一步细分。

今年3月以来三开三捷，三个批次开盘当天去化均超90%。

浦东新杨思的翡雲悦府，在上海首次提出“四代墅”的概念。通过“地面庭院 空中悬浮庭院 南北双露台”的三重立体园境设计，让上叠和下叠都能拥有院落空间，打破了传统叠墅院子只归下叠的惯性。

二期叠墅在认购首日就触发限售，认购率175%，也验证了市场对于这类创新产品的认可。

产品创新之外，澐启滨江的操盘节奏同样值得关注。

5个月内连开6次盘，其中28天内3次开盘，直接刷新了上海豪宅的取证推售纪录。

在豪宅赛道里，这种快打快走的打法并不多见。

复盘华润今年上半年的表现，不难发现，它真正领先的并不是某一个项目，而是一整套成熟的开发体系。

提前锁定核心土地，在产品端持续做差异化升级，在市场窗口期快速组织推售，再依靠体系化运营实现高效兑现。

任何一步单独拿出来，都不算新鲜。但能够把土地、产品、营销和运营四个环节串联起来，并最终转化为销售表现，这才是华润今年能够领跑上海市场的关键。

随着黄浦余庆里等项目陆续进入市场，华润置地下半年的表现仍然值得关注。