文/上海进深 严明会

保利发展正以一种“快准狠”的姿态，在核心城市加速跑马圈地。

在刚刚收官的上海第五批次土拍中，保利发展以6.98亿元的底价将松江区洞泾镇SJS30003单元06-07号地块收入囊中，成交楼板价约19993元/㎡。

地块出让面积33242.04㎡，容积率1.05，限高27米。

拿地当天，项目规划方案就同步公示。

12幢3F联排，位于西北侧；4幢4F叠排，位于西南侧；3幢8F洋房，位于东侧。

低密洋房 别墅的组合，共计262套房源。

洋房区域设置了下沉庭院，并且做了景观架构，紧连着的2号楼首层架空，预计会用作泛会所。

东南侧做了1F商业配套、养老服务等基础设施，可满足未来业主基本生活需求。

这种拿地即出图的节奏，保利已不是第一次上演。

早在一个月前，保利发展在青浦重固的项目同样是当天拿地、当天就公示。

成本优势

这是保利在松江第四次拿地了，且在洞泾有过成功实践。

地块就在保利西郊和煦南侧，将与保利·西郊和煦一二期连片开发。

2025年初，保利发展以20.52亿元竞得保利西郊和煦领墅所在地块，成交楼面价为29425元/㎡，溢价率27.93%。

地块容积率1.5、限高27米。市场定位与此次06-07地块高度接近。

保利西郊和煦·领墅产品包含洋房和叠墅，洋房主打96-122㎡三到四房，叠墅覆盖132-195㎡。联排均价约7.3万/㎡，叠墅约5.9万/㎡，洋房约4.4-4.6万/㎡。

保利·西郊和煦领墅在2025年五开五捷，月均流速约50套，从一期首开至今，持续热领月度乃至2026上半年度全市新盘别墅TOP1。

得益于此次底价拿地的成本优势，这个项目的楼面价不到2万元/㎡，比保利西郊和煦领墅低了不少，未来的定价空间更加从容，总价门槛很有可能给出惊喜。

区位方面，该地块紧邻学校资源，北侧直面松江洞泾学校，教育配套就近可得。

轨道交通上，项目距离在建的12号线西延伸线同乐路站，步行距离超2公里，日常轨交出行需依托短途换乘。

上半年拿地第一

对于这块地，保利早就势在必得。

今年4月，该地块刚刚完成“商改住”调整，由原来的商业服务业用地调整为二类住宅组团用地，计容建筑面积约3.5万㎡。

土拍名单公示后的第二天，保利发展旗下上海保邺置业有限公司对上述地块发布了招标计划，项目计划总投资约16.5亿元，其中建安费约3.35亿元。

跳出单一项目，保利在上海的布局逻辑已然清晰。

6月下旬，保利发展接连对尚在挂牌阶段的杨浦八埭头地块和徐汇康健地块抛出了总额高达305亿元的招标计划。

两幅地块起拍总价超过175亿元。其中，杨浦八埭头地块起始价高达118.68亿元，徐汇康健地块起始价56.7亿元。

从更宏观的节奏来看，从青浦重固的快速落地，到松江洞泾的低密补位，再到对杨浦八埭头、徐汇康健等核心高价值地块的持续关注，保利发展的上海布局正在呈现出一种更清晰的“双轨逻辑”：

一条低密底价补仓，一条核心高能级卡位。

今年上半年，保利发展在上海权益拿地金额85.91亿元，位居上海房企第一。除了上述地块，还拿下长宁中山公园、虹口欧阳路两宗热门地块。