文/北京进深 林振兴

齐占峰履新城建发展（600266.SH）新帅一年后，又甩出一张王炸。

7月11日，城建发展官宣，联手住总地产，各掏50%股份，组队去抢昌平东小口0405-0002地块。

两家房企同根同源，穿透背后股东都是北京城建集团，属于真正意义上的兄弟并肩作战。

齐占峰这一次出手，还是大手笔。项目整体支付的地价款及后续开发建设资金总额度，不超过100亿元。

对于城建发展而言，100亿元确实一个不小的数字。

去年，城建发展归属股东净亏损4.13亿元；同期，经营现金流同比下降超88%，至6.23亿元，为近五年来新低。

齐占峰能想到最佳的方案就是——抱团。

在北京市场，单打独斗风险太高。城建发展携手住总地产，显然是为了分摊资金和操盘风险，进可攻，退可守。

这招“兄弟连”，齐占峰早就玩得溜了。

在丰台，嘉棠璟樾所在地块，就是北京城建发展、北京建工地产和住总金第联手，在2025年9月，以29亿底价拿下。这三家企业的持股比例为48%、42%和10%。

嘉棠璟樾也很争气，取得了亮眼的战绩。

3月22日，嘉棠璟樾开盘，劲销266套。目前项目累计已完成230套网签，均价7.8万/㎡。

成交金额超21.9亿元，地价覆盖率超75%，成为丰台上半年名副其实的成交金额销冠。

有了这个成功案例，这次东小口的操作也就不难理解了。

近一年来，北京土拍市场正刮起一股“兄弟齐心”之风。

去年底，丰台北宫镇张郭庄村地块，是中建方程 中建智地联合体以13.54亿元底价拿下。

在市场变幻莫测的当下，一个接一个的联合体底价成交，背后是市场的默契，也是房企的理性——地价不争、风险共担、利润共享。

01

6月26日，东小口2号地摆上了货架，交易起始价45亿元，裸算楼面价已达到3.26万元/㎡。

先说硬指标：它占地5.64公顷，规划地上建面约13.81万平方米，容积率2.45，限高60米。

地上配建也不少：

① 社区管理服务用房500㎡；

②托老所800㎡；

③老年活动场站约250㎡；

④ 社区助残服务中心250㎡；

⑤开闭站300㎡；

⑥ 地块内设置街坊路，红线宽12米，可结合方案进行线位优化，计入地块建设用地基底面积核算容积率，纳入土地出让范围，由土地竞得人负责实施建设、管理养护。

加上配建后，该地块的起拍楼面价超过3.3万元/㎡。

西侧一路之隔的1号地，即城建龙樾海序项目，地上仅配建了一处社区管理服务用房，住宅的实际成交楼面价在3.2万出头/㎡。

龙樾海序容积率2.8，2号地2.45，但是去掉街坊路，实际容积率比龙樾海序也没有明显降低。

02

继龙樾海序封神北京楼市后，城建发展乘胜追击，再度重仓昌平。

它自己也在公告中坦言，“受公司开发的一期龍樾海序项目5月开盘即热销带动，项目具有较好的投资价值。”

龙樾海序所在地块成交于去年10月30日，由城建发展和北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得。

项目占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡，容积率高达2.8，限高60米。

规划了12栋住宅楼，共907户，面积段78/95/108/122㎡。

开盘前，齐占峰专门跑到项目营销中心，深度审核设计规划、成本管控、工程建设，从产品打磨到客户定位全程把关。

功夫不负有心人。5月16日开盘，仅一个半月时间，截至6月底，龙樾海序网签668套，均价5.44万/㎡。

成交34.89亿，地价覆盖率超124%，排名北京新房成交金额榜第三。

668套！这是什么概念？它是北京上半年成交套数最多的项目。

这也意味着房子还没卖完，北京城建的本金早就回来了，后面全是利润。

03

龙樾海序的一夜爆红，并非偶然，核心依托于东小口板块绝版的地段价值与长期断供的稀缺性。

东小口贺村中滩组团，一度被称为昌南楼市最后一块拼图，自打亮相就颇受关注。

地块位于北五环外，邻近地铁8号线和13号线换乘站霍营站、在建13B线东小口站。

在昌平，这块地的位置，是能跟朱辛庄叫板的。

中轴北延长线上，直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，堪称昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。

往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。

再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

最重要的是，这个板块在龙樾海序之前，将近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。这也是龙樾海序热销的原因之一。

全新地块、新规产品、成熟配套、主城外溢红利，多重优势叠加，不仅造就了龙樾海序的封神战绩，也让城建发展坚定加码东小口二期，持续深耕这片价值高地。