北京进深 徐迪 7月13日，中建智地亦庄国贤府（亦庄新城1401-1地块）项目设计方案公示。

项目占地2.59公顷，总建面7.44万㎡，其中地建面约5.32万㎡，容积率2.0。

规划8栋住宅楼，共510户，面积段75-130㎡。

建设单位北京兴晟房地产开发有限公司，设计单位基准方中建筑设计股份有限公司。

1、楼栋排布

8栋住宅楼南北阵列排布，与东西两座大门形成围合式院落布局。

四角各落位1栋11层洋房，中央矗立4栋18层小高层。

整体呈现出中间高、四周低的起伏天际线，既保证了中心区域的开阔视野，又兼顾了周边的居住尺度。

2、楼间距

从合规与体验的双重维度来看，项目楼间距在数据上符合国家建筑规范。

然而，受限于建筑高度与地块布局，低层房源的实际居住体验上仍有优化空间。

具体来看，小区北排楼栋紧贴红线而建，中间两栋18F小高层建筑高度54.1米，与北侧隔街的国瑞瑞福园小区距离约62米，一定程度上压缩了瑞福园南排低层房源的采光面及日照时长。

同时，南排小高层南侧退线约20米，导致其与北排楼栋之间的楼间距在60米左右，甚至比两侧洋房的楼间距还小。

小高层和洋房的楼间距差异不大，都是60多米，但日照却全部达标。秘密就藏在两种巧妙的设计里：

第一，北面的2#、3# 和南面的6#、7#，分别形成了塔群组合，把前后楼栋的间距系数比，都压到了最低值；

第二，北面2#、3# 全部设置了首层架空层，这样一来，南面6#、7# 在计算日照时，高度直接被核减，曲线达标。

3、园林会所

东西两道景观大门，延续国贤府一贯的中式门庭、唐风外立面与园林造景的府系基因。

据悉仍然会有湖景水系加持，以景观亭为轴心，结合室外活动场地，打造中央园林。

从西入口的邻里中心，到东门口的下沉庭院，两个架空层由风雨连廊打通，营造出多处泛会所空间。

同时，项目西侧将配建4.1万㎡的社区公园，预计在今年10月左右，公园示范区就将对外开放，加上东边的南海子公园，日常休闲运动、带娃遛宠非常便利。

4、地面停车位

小区设置有616个机动停车位，保证住宅车位比达到1:1.2的标准。

车位分布上，除了516个地下车位外，还规划了100个地面停车位，地面占比近两成。

为了控制整体建安成本，地下车库仅开挖了一层。

对比亦庄另一个好房子项目招商序，地库向下挖了两层。

减少地库，能够有效降低深基坑开挖与地下防水工程的高昂造价，但也意味着要将一部分停车需求转移至地面。社区在局部区域无法实现人车分流，由西至东连贯的中央景观轴也被这部分车位割裂。

一般来讲，地面车位的存在，更多是成本控制下的阶段性产物，后期社区的人车动线与景观面貌仍有变数。

如果这100个地面车位被恢复成绿化，小区车位比将被拉低到1:1左右。

5、小户型、高赠送

预计面积段78/90/100/113/132㎡。

其中78㎡为引流款，全盘仅60套左右，亮点是拥有主卧衣帽间，完胜同面积段竞品；

90㎡主力三居，中西双厨，全明家政间；

100/113㎡+户型以小高层产品为主，占据核心景观位，可俯瞰湖景；

132㎡洋房，给改善客户预留的少量进阶款，全能配置。

之所以能实现跨面积功能，主要还是依赖好房子时代的高赠送。

南向通面阳台，进深约1.8米；侧边接飘窗形成转角视野；

北面设备平台也接近面宽长度，进深也比市面上常见的尺度大，目测超过1.2米。

6、精装加分

在精装层面，亦庄国贤府给出了全面高于歇甲村板块国贤府的配置方案。

全屋配备全套净水系统，从水源处保障居住健康；

收纳体系兼顾“能装”与“好看漂亮”，在实用性之外注重美学呈现，精准击中了当下年轻客群“既要又要”的心理。

  第八座国贤府

亦庄国贤府所在亦庄新城0802街区1401-1地块成交4月21日，由中建智地13.24亿元竞得，折合楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%。

这也是北京今年以来首宗拍出溢价的地块。土拍现场吸引了建发房产、中国金茂、保利发展、中建智地和招商蛇口等5家房企，瀛海地块的价值可见一斑。

经历了49轮线下出价，最终由中建智地成功拿下。一周后，项目开发主体成立，北京兴晟房地产开发有限公司，注册资本4亿元，由中建智地100%持股。

中建智地董事长樊飞军担任项目公司法定代表人、董事长，京三公司城市负责人邓涛担任项目总经理。

近日，项目发布了施工招标资格预审公告，建安成本预计超过2.57亿元。

有消息称，地块围档已于近日陆续拆除，应该很快就要进场施工了。

至此，中建智地在北京的“国贤府”系阵容，已扩充到第八座。

作为中建智地旗下的高端产品序列，以“国贤”为名、以“府”为制，溯源盛唐建筑规制。从最初的房山近郊起步，现已扩展至昌平、丰台、怀柔及亦庄等区域，形成了多盘联动的品牌矩阵。

  拆分供地，后有追兵

宗地位于大兴区瀛海镇，五环至六环之间，东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。

周边有瀛海环宇坊、瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较完善。

距离1401地块最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。

向西2公里是大兴发展开发的亦生悦、亦生共悦，以及中建壹品星光里等共产房项目。

“好房子”新规后，亦庄共有两个项目入市，分别是招商序和北京润府二期，一个在河西，一个在北神树，距离都比较远。

瀛海片区首次出现新规盘，预计会吸引一部分置换客群的关注。

值得一提的是，1401地块原本是一个整体，为了降低开发压力，1401地块从中间划了一道线，拆成南北两幅。并将地块容积率从2.5调降至2.0。

拆分之后，两幅地块规模与亦庄招商序相当。

率先入市的是北侧01地块，也就是亦庄国贤府地块，占地约2.59公顷，规划地上建面5.18万㎡，折合楼面价2.56万元/㎡。

招商序的成交楼面价是4万元/㎡。

当然，招商序所在的河西板块属于亦庄最成熟的高品质居住区；

而1401地块所在的瀛海板块则是亦庄扩区后的生活配套延伸区，靠近大兴区，主打临铁低密。

原地块接近正方形，拆开之后也颇为方正，东西长而南北短，面宽资源优秀。

朝向沿道路略向西侧倾斜，角度不大，整体来看地形条件还是非常不错的。

出让文件中明确提到，打造“亦庄好房子”模式，鼓励依据“好房子”技术要点提升住宅项目品质。

01地块背了一小包袱，须配建西面4.1公顷的绿地。虽然还不清楚它的建安标准，至少也砸个4000万元。

这让它楼面价增加了大约770元/㎡。