北京进深 徐迪 拿地20天后，招商蛇口九棵树项目规划设计方案公示。

项目总用地面积约2.11公顷，总建筑规模约5.42万㎡，容积率1.6。

地上计容建面3.38万㎡，规划8栋11F住宅楼，共346户。

  全洋房社区+超级界面

6016地块形状还算规整，只朝向不太正。

8栋住宅楼正南正北朝向，紧贴红线边缘，做围合式排布。

全11层洋房，没有高低配，部分有北向退台。

两个架空层，分别位于小区东侧的6#楼和西侧的3#楼。

其中6#楼正对着小区大门，东边墙体与大门距离也就1米多。

从大门进入，穿过6#楼的架空层，向北经由风雨连廊，可到邻里空间和下沉庭院，再到中央园林，形成一道流畅的景观轴。

而景轴的起点就是东侧这座占地约600㎡的超级景观大门，沿街面宽近50米。

  东侧退线压低容积率

小区东侧要求红线20米内不得建设永久性建筑。

招商蛇口没有浪费这个空间，在此打造出一片口袋公园，大门为主要视角，周边是绿植景观。

既营造了归家仪式感，又将九棵树的公路噪音隔在小区之外。

当然这么做也降低了小区的实际容积率。

与此同时，为了保证纯洋房的产品形态，住宅楼没有做满45米限高，而是主动压低到33.7米。

这也让楼栋间距整体显得较为密集。

特别是最北边的1#楼，它与南边两栋楼的距离分别是15.3米和19.3米，低层房源的日照时长或受一定影响。

  地下车位比不足1:1

小区规划了455个机动停车位，按照366户计算，车位比高于1:1.2。

但有122个车位在地面，占比约27%。

这些车位集中于小区正中央的空地，原本是园林绿地的区域，是小区居民散步、老人晨练、儿童玩耍的核心公共空间。 

 建成硬质铺装的地面停车场，不仅破坏了整体景观，还会产生人车混行的安全隐患。 

 但是如果去掉地面车位，地下车位只有333个，按照346户来算，平均每户连1个车位都分不到，产生了13个车位缺口。 

 车位比低于1:1，北京近几年的新建小区里从没出现过这种情况。 

 如果地下车位没有腾挪空间，未来只能是保留南侧地库入口处的14个地面车位，让车位比达到1:1。 

 同时也能保证小区人车分流和中央园林不被破坏。

  升级揽阅系，主打高赠送

预计主力面积段为93-129㎡刚改三居、四居，户型占比近九成。

另有50套左右两居产品，留给首置客群上车。

住宅楼的平面图基本是一张白板，没有任何赠送空间标线。

但是参考招商朝棠揽阅和隔壁的玖树满和，6016项目的赠送也不会小。

产品上据悉是升级揽阅系，延续高赠送特点，综合得房率约92%。

  拿地回溯

九棵树6016地块成交于6月23日，由招商蛇口以10.217亿元总价拿下，折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%。

地块位于通州老城区，邻近地铁八通线九棵树站。

周边是成熟住区，学铁商等配套都很完善，有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

地块北边是瑞都国际和K2玉兰湾，南边就是中海玖树满和，今年北京小阳春的主力热销盘之一。

玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户，目前网签约540套，已进入到尾盘出清阶段。

玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价5.1万元/㎡。

三个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。

仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。