北京进深 徐迪 近日，海开上地0702项目案名被剧透：宸海澐颂。

颐海澐颂的项目公司叫“北京海开颐和房地产开发有限责任公司”；

上地0702的项目公司是“北京上宸房地产开发有限责任公司”，案名叫宸海澐颂，倒也符合海开的命名方式。

项目规划30栋4-10层洋房，已于7月10日取得建设工程规划许可证。

而在此之前，已有带尺寸的户型图流出。

户型涵盖98㎡/116㎡三居两卫，139㎡四居两卫，159㎡/179㎡四居，预计单价11万-12万/㎡区间。

  98㎡三居两卫

位于南区24地块最北面一排，共100套。

同等面积下，周边新房仅能做到两面宽，海开却做到了三面宽朝南。

客厅面宽3.6米，北侧最小卧室也有10个平米，双卫+独立收纳800库，甚至还有独立家政间。

南向赠送飘窗，北侧设备平台也可拓展储物，空间尺度给足了。

缺点是紧临上地四街，噪音是首先要考虑的问题。

采光则是这个户型最大的BUG。

户型图上可以看到，北向窗体位置有特殊标识图案，显然有别于普通窗户。

出让文件提到，由于项目北侧直面保密单位与101新校区，需采取切实有效的物理防范措施，防止形成直视、俯视。

不是建议配置，而是强制性的在室外加装固定百叶窗。

这就意味着北面房间的采光永久被遮挡，窗户只有通风功能，视野大面积受影响。

另外公卫北侧有抗风压隔板，一般是指门窗中梃或幕墙加强肋。

尽管可以做成窄边框，但客观上还是减少了玻璃通透面积，遮挡部分光线。

而且据说这个户型的客厅南向是飘窗，并非落地窗。

主卫也在无窗的角落。

三卧六窗，其中三扇有遮挡。

宸海澐颂的这个上车户型，居住体验不见得比和樾望云98㎡的两面宽户型有提升。

总价预估1100万左右，首付160万就能上车上地学区，适合预算有限的刚需家庭。

  拿地回溯

海淀上地0702街区地块于去年12月23日完成出让，由海开控股以84.56亿元总价竞得，溢价率0.4%。

其中住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。

项目用地面积7.7公顷，总建筑面积约33.94万㎡。

规划30栋4-10层洋房，东区18地块17栋，西区24地块13栋。

以TOP级“颂系”规格打造，配置了超级界面、大体量架空层、豪标会所，南向弧形景观花池，10栋楼首层架空与下沉庭院组成强大会所体系。

项目开发主体北京上宸房地产开发有限责任公司，成立于2026年1月12日。

注册资本5000万元，由海开控股独资，项目公司法定代表人、董事、经理由叶星一人担任。

叶星同时也是颐海澐颂的项目总，设计此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理。

作为海淀本土国企，海开在当地开发过多个楼盘，包括去年与功德寺双子同期较量的颐海澐颂，以及同在上地板块的顶豪盘圆明天颂等。

  扛过1092份公众意见

早在5月初，海开宸海澐颂的总平图就已公示；6月初通告了反馈意见。

之所以拖到7月份还未官宣户型图，是因为，收到了1092份公众意见。

这应该是北京近两年收到公众反馈意见最多的一个新盘了，所引发的舆论压力和社会关注度，远超一个常规住宅项目的审批场景。

这创纪录的反馈量，表面上是对项目技术指标的质疑，深层则是周边二手房业主对资产保值和学区资源被稀释的强烈焦虑，特别是隔壁功德寺双盘——和樾望雲、和樾玉鳴的准业主们。

海开宸海澐颂的产品面积段与功德寺双盘高度重合，但却拥有更高的产品力，包括一步阳台在内的赠送，让它的得房率起码高出同区域项目5个百分点。

为此，功德寺双盘业主群组织了集体投诉，直指海开上地新盘使用“黑科技”等手段，设计标准显著高于区域常规住宅标准以及周边存量二手商品房和去年刚开盘新房，要求规自部门予以审查。

并在反馈意见中明确表示：

1、项目影响周边二手房保值，导致二手房降价，违背“稳房价”的国家政策导向。

2、要求和附近其他新建项目一致，不得单独把这个项目纳入上地学区。

面对汹涌的民意，规自委海淀分局在通告中划清了清晰的权责边界：对于技术合规问题，依法予以采信。

但对于“影响周边二手房保值”和“学区划片”的诉求，则明确回复“属于市场行为”和“建议咨询教育主管部门”。