北京进深 徐迪 截至7月23日，北投栖澐湾取证已有4个月，基本保持匀速去化的进度。

目前累计网签163套，取证房源去化近半。

成交均价3.63万元/㎡，约为销售指导价的66折。

成交金额总计5.83亿元，地价覆盖率22.5%。

从网签表现来看：

1、去化最好的仍是小70-90㎡面积段。

供应115套，网签91套，去化近八成。

成交均价也是最低的，为3.61万元/㎡。

2、主力面积段110-130㎡：

供应165套，网签59套，去化率36%。

3、扛价主力140㎡户型：

供应56套，网签12套，仅有两成去化，成交均价3.74万元/㎡。

从拿地到取证入市，北投栖澐湾用了1000多天。

栖澐湾所在地块，是北投置业于2023年6月以25.9亿元底价竞得，楼面价约2.57万元/㎡，销售指导价5.5万元/㎡。

这个项目一路走来很不易，经过换帅、调规与更名。

2025年初，项目曾以云帆汀澜取证，推出西区6003地块6栋楼，共495套房源，拟售价格在5.32万元/m²至5.68万元/m²，备案均价5.5万元/㎡。

取证后一直未开盘，直到当年8月份，项目进行了一次颠覆性调规。

涉及总平面图、户型、立面配套、技术经济指标等诸多细项。

然而，最受关注的还是，它增加了开敞阳台等新规配置，跻身四代宅好房子行列。

调整之后，户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。上车户型变成了时下最受刚需欢迎的小三居。

叠加南阳台、北设备平台、侧面飘窗的赠送，实得率最高做到了95%。

同样调整的，还有售价水平。

3月28日，栖澐湾首批8栋楼取得新的预售许可证，拟售均价4.17万元/㎡。

位于西区6003地块北排的4、5、6、7、9、10、11、12#，共246套房源。

5月30日，加推1、3#两栋104套。

· 11#和12#的备案均价最低，不足4万/㎡。

其中11#楼主力建面约110㎡，东边户为89㎡户型；

12#楼为79㎡中户/89㎡边户面积段。

· 6#的备案均价最高，约4.63万元/㎡，为顶配建面约142㎡四居。

拟售均价从5.5万调至4.2万，每平米降了1万+。

北投置业总经理屈晨看得很清楚，现在的通州市场，已经跟两年前大变天了。

栖澐湾为了不重蹈“兄弟盘”晟景汀澜的覆辙，在定价上肯定有所考量。

如果定太高，无人问津，不仅库存难去，还占用资金。

屈晨的打法，是走平民路线，3万+的四代宅，而且还是精装修交付。

这个价格即使放在远郊市场也是挺香的。

只是这么一来，项目的地价缝差不到1万元/㎡。

通常而言，地价缝差越大，能让开发商有更多操作空间，用心打造产品；

反之，地价缝差越小，开发商可能为了保利润，会“砍”成本、偷偷减配。

综合对比下其他通州楼盘的地价缝差：

招商朝棠揽阅的楼面价3.12万/㎡，一期成交价5.8万/㎡，地价缝差2.68万/㎡；

招商云璟揽阅的楼面价2.86万/㎡，成交价5.7万/㎡，地价缝差2.84万/㎡；

中铁建花语璟云的楼面价3.58万/㎡，成交价5.7万/㎡，地价缝差2.12万/㎡；

中建运河玖院的住宅楼面价3.06万/㎡，一期成交价6.2万/㎡，地价缝差3.14万/㎡。

可见，栖澐湾的地价缝差是真的小。

对比上述项目，栖澐湾最大的硬伤还是城市界面。

通州张家湾板块并不是通州传统的主城区，配套主要靠未来规划，周边现在比较荒。

目前该项目距离地铁站有一段距离，最近的1号线、7号线花庄站步行大约2.4公里。