文/北京进深 林振兴

还有7天，昌平东小口0002地块就要开拍，城建发展却临时变卦了。

7月23日，城建发展一纸公告，终止与住总地产合作投资东小口项目。

东小口这块“肥肉”，城建一定是要吃。只是换种吃法：打算自己独立拿地，或者联合外部房企组队参战。

城建发展给出的拆伙理由十分体面，“经过前期市场调研，考虑未来战略合作和项目后续决策效率，公司积极寻求行业内更广泛的合作，打造更有市场竞争力的产品。”

翻译过来就是：体系内合作审批链条长，关联交易流程繁琐，产品容易趋同。

时间回溯至7月11日，城建发展高调官宣，联手住总地产，各掏50%股份，组队去抢昌平东小口0002地块。

两家房企同根同源，穿透背后股东都是北京城建集团，属于真正意义上的兄弟并肩作战。

从牵手到分手，兄弟俩只用了12天。

12天拆伙，不是兄弟反目，是董事长齐占峰给城建发展换了一种“快一点、更市场化一点”的拿地姿势。

01

执意分手住总地产，城建发展背后暗藏怎样的算盘？

此前，住总、城建投入对半分摊，看似减负。但实际上，内部抱团只是“账面减负”，解决不了核心矛盾。

住总的资金源头同样来自北京城建集团，两家联手只是集团内部资金拆分，没法引入外部增量资金。

更棘手的是，任何经营决策都要双向协商，极易拖慢周转速度。

如果城建发展自己solo，它能全盘掌控操盘话语权，杜绝内部拉扯。

从户型赠送尺度、开盘调价、渠道政策到会所配套，城建一人拍板，适配东小口项目快周转需求。

其次，城建发展能全额独享项目利润，修复上市公司财报。

此前，双方5:5合作，意味着东小口项目利润对半分。

城建发展作为上市平台，现阶段核心任务是扭亏止损、修复资本市场信心。

东小口二期项目利润体量可观，独自拿下地块，所有营收、利润全额并入上市公司报表，对改善亏损局面作用显著。

对齐占峰来说，这不仅是多赚几个亿的事，是任内把「龙樾」系连片做厚，手里多出一座标杆作品。

热销盘傍身，比任何数据都更能稳住集团领导和A股投资人。

02

放眼当下北京土拍市场，独自重仓拿地无异于一把双刃剑，风险系数直接拉满。

如果城建发展拿下东小口二期，全部资金压力将自己扛。

东小口二期项目，整体支付的地价款及后续开发建设资金总额度，不超过100亿元。

对于城建发展而言，100亿元确实一个不小的数字。

财报数据摆在明面上：去年，城建发展归属股东净亏损4.13亿元；

同期，经营现金流同比下降超88%，至6.23亿元，为近五年来新低。

今年上半年，它预计归母净利润亏损5481万元至8179万元。 

一口气全额拿下东小口，会大幅占用城建发展的流动资金，后续若市场行情波动，所有销售、去化风险独自承担，没有分摊缓冲垫。

所以，齐占峰能想到最佳的方案就是——抱团。

此举可以分摊巨额资金投入、分散项目操盘风险，进退都有周旋余地。

这次最耐人寻味的，是城建发展“另觅良配”的姿态——不找自家人，专挑外系队友。

这也释放了一个极强的信号：城建发展告别集团内部闭环合作模式，接下来要靠市场化外联打法。

什么样的CP最稳？

答案是：城建发展 外部国央企

城建虽然在北京刚需、刚改盘里混得风生水起，但一碰到高端改善和顶豪，经验值是明显不够看的。

找个有成熟改善产品体系的巨头搭子，既能补产品短板，又能把关联交易的风险和瑕疵全规避掉。

但，这也有代价。股权让出去，并表比例下降，利润也要被分走一杯羹。

如若合作方操盘能力太强，城建发展很可能退为沦为“财务投资人 挂名大股东”。

03

6月26日，东小口2号地摆上了货架，交易起始价45亿元，裸算楼面价已达到3.26万元/㎡。

先说硬指标：它占地5.64公顷，规划地上建面约13.81万平方米，容积率2.45，限高60米。

地上配建也不少：

① 社区管理服务用房500㎡；

②托老所800㎡；

③老年活动场站约250㎡；

④ 社区助残服务中心250㎡；

⑤开闭站300㎡；

⑥ 地块内设置街坊路，红线宽12米，可结合方案进行线位优化，计入地块建设用地基底面积核算容积率，纳入土地出让范围，由土地竞得人负责实施建设、管理养护。

加上配建后，该地块的起拍楼面价超过3.3万元/㎡。

西侧一路之隔的1号地，即城建龙樾海序项目，地上仅配建了一处社区管理服务用房，住宅的实际成交楼面价在3.2万出头/㎡。

龙樾海序容积率2.8，2号地2.45，但是去掉街坊路，实际容积率比龙樾海序也没有明显降低。

04

继龙樾海序封神北京楼市后，城建发展乘胜追击，再度重仓昌平。

它自己也在公告中坦言，“受公司开发的一期龍樾海序项目5月开盘即热销带动，项目具有较好的投资价值。”

龙樾海序所在地块成交于去年10月30日，由城建发展和北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得。

项目占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡，容积率高达2.8，限高60米。

规划了12栋住宅楼，共907户，面积段78/95/108/122㎡。

开盘前，齐占峰专门跑到项目营销中心，深度审核设计规划、成本管控、工程建设，从产品打磨到客户定位全程把关。

功夫不负有心人。5月16日开盘，仅一个半月时间，截至6月底，龙樾海序网签668套，排名北京新房上半年成交金额榜第三。

668套！这是什么概念？

它是北京上半年成交套数最多的项目。

截至目前，龙樾海序网签711套，均价5.43万/㎡。

成交36.85亿，地价覆盖率超131%

这也意味着房子还没卖完，北京城建的本金早就回来了，后面全是利润。

眼下，距离土拍只剩7天，城建发展究竟是硬扛资金压力独立拿下地块，还是敲定外部房企组队入场？