北京进深 徐迪 7月28日傍晚，朝阳酒仙桥0013-1地块土拍落槌。

招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展、中海新城、绿城中国等六家房企入场。

线上线下共254轮报价，最后被中海新城以46.814亿元收入囊中。

溢价率高达25.8%，折合楼面价约8.11万元/㎡。

新一届“朝阳地王”诞生！

这个价格一出来，有人懵了，有人笑了。

  酒仙桥：被验证的新兴豪宅板块

酒仙桥板块近两年势头正盛，每年一个百亿级豪宅盘落地，且去化速度和成交价格都处于朝阳区乃至全北京都位居前列，是已经得到验证的新兴豪宅板块。

刚成交的中海0013-1地块往东不到500米，就是北京宸园和中海万吉玖序项目。

两个项目都是改善级大户型产品，属于朝阳的标杆项目，叫好又叫座。

值得一提的是，宸园和万吉玖序所在地块都是打包了商业和其它住宅地块一起出让的。

而0013-1地块不仅剥离了商业等复杂业态实现纯住宅独立出让，还进行了地块拆分，开发压力大幅降低。

在整体地价普遍向下调整的市场大环境下，该地块的起拍楼面价依然维持在6.44万元/㎡的高位。

北京宸园住宅部分的楼面价在6.6万/平米左右，2024年10月开盘，目前已经售罄，成交均价11万 ，累计网签突破100亿；

中海万吉玖序楼面价约6.44万/平米，去年4月取证，共370套，目前网签292套，去化近八成，均价11.2万/平，成交金额累计68.66亿元。

周边还有上东郡和壹亮马等高档小区，二手挂牌价都在10万左右，算是豪宅扎堆的区域，受益望京商务区近年的发展，金融和互联网从业者购买力较高。

  周边新盘：腰杆子硬了

中海新城8.11万元/㎡拿下这块地，周边在售新盘和二手房都踏实了。

地价都8万+了，这些10万多的房子闭眼等升值。

顺着地图捋一捋，看看整个东三环、四环一带现在都有谁在卖，还有哪些排队等着进场。

首先是酒仙桥双子盘：

北京宸园已经售罄，11万+的成交均价给整个板块定调了豪宅属性；

萬吉玖序还有两成房源没卖，新地块的成交让老业主安心了，也是给中海新城自己托市。

西边的太阳宫板块：

缦合北京，老牌豪宅，去年8月底二期C区2号楼112套取证，包括108套建面529㎡的大平层和4套1060㎡顶复。

目前网签15套，成交均价11.75万元/㎡，总金额9.95亿元，套均价6600万+。

宸园139，中建智地推出的传承级豪宅，样板间即将开放，预计下半年实景开盘。

仅4栋楼139套房源，主力260㎡/360㎡大平层，单套总价预计3500万起。

稍微往外扩一点，黄杉木双子：

璞樾，金茂和越秀联手开发，住宅建面约7.75万㎡，规划9栋楼共424户，面积段150-230㎡。

去年10月首次开盘，目前网签286套，去化近七成，成交均价接近10万元/㎡。

紫京宸园，中建智地操盘，住宅建面约14.03万㎡，15栋7-25层住宅楼，共813户，133㎡-278㎡全四居。

与璞樾同期入市，目前网签337套，去化超四成，成交均价约9.7万元/㎡。

再往南，还有CBD辐射区的东直门8号、建国门9号等顶豪项目；

最受关注的当属即将开盘的懋源騴橒臺，作为懋源时隔十余年重返东三环的“臺”系正脉迭代产品，项目规划了13栋7-21层住宅楼，建面超8万㎡，共499户。

首批11栋楼456套已于6月份取证，面积段129-234㎡，拟售均价13.37万元/㎡。

  待供应项目：中海自己卷自己？

中海酒仙桥0013-1地块，占地2.31公顷，规划地上建筑面积约5.78万㎡。

在年初发布的朝阳区供地计划中，酒仙桥0013地块是作为一个项目亮相的，在正式挂牌前进行了优化调整。

西边一半作为0013-1地块率先入市，容积率由2.8下调至2.5，建筑限高由60米提高至80米。

这样一来，0013-1地块容积率低了，楼栋高了，意味着楼栋间距更加舒展，园林公区想象空间更大。

同时将原规划的托幼设施调整至相邻地块，实现了纯住宅独立出让；

就连地块东南侧的街坊路，也只负责半幅建设，开发条件更为纯粹。

首开呼家楼迷你社区，去年9月初拿地，由首开股份以4.46亿元底价摘得，折合楼面价5.88万元/㎡。

住宅部分只有一栋11层洋房，地上建面5508㎡，容积率2.04，总共33套房源，建面约150㎡/200㎡两种户型。

今年3月份公示过总平图后尚无进一步消息，据说暂时不会入市，要等现房销售。

除了上面两宗已成交的地块，周边还有多宗王炸地块：

包括酒仙桥0013-2号地，往北还有驼房营629地块，近期已出过规综方案。

其中0014地块为住宅用地，容积率2.5，建筑规模超12万㎡，限高80米。

地块北面有坝河景观资源，未来可打造成大规模的河景社区，也是豪宅预备役。

另外还有下周即将出让的广渠路0409-10地块，起价70.5亿元，折合楼面价约6.83万元/㎡。

规划地上建筑面积10.32万㎡，容积率2.8，限高80米，也是一个中大体量的社区。

三环线一带近期或将供应的地块还有：

永安里旧改项目和北菜园9001地块；以及化石营6002地块、甜水园0311地块等。

这些地块都在CBD商圈辐射范围内，特别是永安里，紧邻长安街，地段价值非常明确。

酒仙桥这次土拍，其实是给整个北京楼市吃了一颗“定心丸”。

虽然大家都在说市场冷，但核心地段的好地，依然是开发商眼中的香饽饽。将近50亿的真金白银砸下去，说明资本依然看好北京的核心资产。

对于购房者来说，信号也很明确：核心区的房子，依然是抗通胀的硬通货。

如果你手里有预算，想在朝阳置业，酒仙桥板块仍然是可以重点关注的区域。

接下来，就等着看中海在这块地上能做出什么样的产品，能不能再次刷新我们对豪宅的认知了。