文/北京进深 林振兴

17年前，中化方兴（金茂前身）以40.6亿拿下广渠路15号地，成为当年总价、单价“双料地王” ，并成就金茂的封神之作——广渠金茂府。

当年土拍的疯狂情形，依稀可见。

拍卖师甚至把竞价阶梯从600万调到2000万，不到2分钟，价格就从21.12亿的起拍价飙到30亿。

17年后，广渠金茂府南边一路之隔的0409-10地块登场，起始价70.5亿。金茂重返“龙兴之地”，据说也是该地块激活方。

不同的是，这次民企开发商只来了一家，而且还不是单打独斗。

那年在场的SOHO中国潘石屹和张欣夫妇、万科毛大庆、远洋肖劲等地产大鳄，早已各奔前程：有人远走海外、有人转型创业、有人被带走调查。

眼下，留在广渠路新地块场牌桌上的是，中国金茂、招商蛇口、金隅地产 懋源地产、建发房产、中海新城和保利发展。

牌桌换了人，厮杀依旧滚烫。

一开场，刚在酒仙桥砸下46.8亿的中海新城，显然带着余温杀来，直接单挑保利、招商。

首轮博弈过后，保利很快识趣离场，剩下中海和招商1v1 PK。

招商是今年京城土拍场上的“急先锋”，多次未开拍就发招标，却始终无缘主城核心地块。

全场最高潮，定格在16:50分。最热门的两位选手——金茂、金隅 懋源加入战局。

现场举牌速度堪称疯狂，主持人话音未落，加价手牌已然举起，每一手加价710万，节奏快到全场窒息。

戏剧性的是，金茂秀了一波存在感后，在最后冲刺阶段悄悄退出。留下金隅 懋源，和招商、中海死磕。

最终耗时1个半小时，现场举牌185手，中海新城以83.99亿元的总价摘得广渠路0409-10地块，折合楼面价8.14万元/㎡，溢价率19.1%。

这也是今年为止北京土拍市场的总价和单价双料地王。

散场后，最开心的不是赢家中海新城，反倒是周围围观的一圈房企代表，脸上挂着抑制不住的笑容。

广渠路的两场地王之战，道尽了中国楼市的17年迭代。

曾经的土拍，拼激进、拼杠杆、拼胆量；

如今的土拍，拼稳健、拼资金、拼战略。

01

广渠路0409-10地块，是含着金汤匙出生的。

它位于朝阳劲松街道，西大望路和广渠路交叉口东南角。

东侧挨着东四环，紧邻地铁7号线和在建28号线换乘站大郊亭站，轨交和地面出行都很方便。

北边2公里一脚油门就是CBD核心区，配套完备且有一定档次，包括朝阳合生汇等大型商场步行可达。

地块素质也很好，纯住宅用地，土地面积3.68万㎡，规划地上建面约10.32万㎡，容积率2.8，限高80米。

地形规整，东西大面宽，妥妥的大高板豪宅。

周边圈层很纯粹，珠江帝景、广渠路金茂府。这些业主住的小区房龄普遍超15年，正愁置换无处去，这块地简直是“天降甘霖”。

再往南还有刚开盘的懋源騴橒臺，共11栋楼456套，成交均价10.4万/㎡。

广渠路新地楼面价8.14万元/㎡，比懋源騴橒臺地块6.21万/㎡的成交均价（溢价18%）还贵了1.9万 。

新地块1公里多还有能建东誉府，成交均价约10.6万元/㎡。

所以，广渠路新项目未来均价，基本锁定在12 万/㎡。

02

临近地铁的楼盘，表面看是加分项，实则像一把双刃剑。

土拍文件明确要求：该地块涉及地铁28号线，须一体化开发。

具体来说：

出让文件提到，在0409-10地块东侧的0409-09地块地下部分可进行综合利用，建设地下商业，建筑规模约2000平方米。

地下商业，本来就是成本黑洞，它还要采取地下通道的方式与地铁28号线实现连通。

重点是这句，同时设置28号线与大郊亭北街的连通通道，地下商业设施不得分割出售，经朝阳区政府批准后可整体转让。

地上部分应与地下商业设施统筹设计，并与0409-10地块同步实施。

地铁28号线出入口、风亭等附属设施应与地块及周边景观风貌相协调，并与0409-10地块相结合，实现一体化设计。

与地铁一体化的代价，就是打磨方案的时间长，将影响房企开发周期。

大家还记得同在朝阳的宸园139吗？那就是前车之鉴。

2025年9月30日，中建智地43亿元、溢价39%拿下太阳宫地块，地块紧邻地铁10号线与17号线换乘站，它要求地下空间与地铁站厅连通。

结果呢？直到今年5月，中建智地才磨磨蹭蹭出了报规图，耗时7个多月。

宸园139面对的，是已建成运营的地铁网络，就像是在老房子里装修。

而广渠路新地，面临的局面要复杂：一边是运营中的7号线（动不得），一边是还在建的28号线（摸不准）。

这种“三边工程”（边设计、边施工、边协调），每一个方案都要经过地铁公司、规自委、区政府层层审批。

03

璞玉虽好，瑕疵也够显眼。

用地西侧设置南北向街坊路，宽度15米，街坊路可计入基底计算建筑规模。

这就会带来不少成本。

此外，有网友在社交媒体上贴出了广渠路挖出古墓的照片。

（图片来自网络）

出让文件中也附带了两份文物保护函，称广渠路城村改项目（自行拆分地块0409-10-01、街坊二路-01）已于2026年6月完成考古勘探工作，北京市考古研究院出具考古保函，正在进行考古发掘工作。

考古发掘面积分别是303平方米和138平方米，具体是什么未披露。

但它给未来的营销埋下了一个玄学话题。对于卖12万 的豪宅来说，这种不确定性是最大的成本。

它还有噪音的硬伤。四环路上车流量巨大且车速较快，北边是地铁线。

即使东、北双向均有绿地屏障，低频噪音依然很难完全隔绝。

东侧房源为了隔音和避免尾气粉尘进入，可能需要长期关闭窗户，会导致通风和采光体验大打折扣。

出让文件中也承认，地块敏感建筑环境噪声预测值超标，主要原因是周边道路交通噪声，应采取被动防护措施保证室内声环境质量。

这块地像极了“带刺的玫瑰”。

地段和圈层无可挑剔，但街坊路成本、地下商业配建、地铁同步施工以及噪音硬伤，都在提醒开发商：

想赚这里的钱，得先有过硬的产品力来填坑。