文/北京进深 林振兴

8月12下午，越秀的土拍日程表，排得密不透风。

前脚，它还在海淀四季青地王战场上，与华润联手举牌；后脚，又来抢石景山苹果园地块。

新地块隔街对望，就是越秀天玥。

天玥，对越秀北方区域总经理董毅来说，是块“盖章认证”的里程碑。

三年半前，他刚跳槽越秀，拿地首秀就砸下25.99亿 1.5万㎡现房销售面积，拿下东侧631-2地块，楼面价4.86万/㎡，溢价率15%，一鸣惊人。

而今，隔壁的631-1地块摆上货架，起拍价仅12.18亿，楼面价约2.93万/㎡。

每平米比越秀三年前拿地便宜1.9万元，容积率还从2.96降到2.1。

肥美、低密、价更香，谁看了不心动？

但这场肉搏战，越秀地产并不是唯一猎手，还有招商蛇口、中海新城、保利发展、中国金茂也加入战局。

尤其是中海新城，气焰最盛。它是石景山一哥，当天下午刚以25亿底价，拿下容积率1.1的刘娘府地块，一副“我的地盘我全要”的架势。

然而，戏剧性的一幕来了：越秀把海淀场上的举牌大将董毅换下后，全程静坐，一手未举，像局外人一样冷眼旁观。

其他四家则彻底杀红了眼，举牌手速快得像弹簧反弹，此起彼落，数字一路狂飙。

中海新城与招商蛇口厮杀最凶，你追我赶，硬生生把悬念拖进决胜局。

最终，现场举牌216手，由招商蛇口15.04亿元摘得石景山区苹果园631-1地块，折合楼面价约3.59万元/㎡。

溢价率23.5%，终结石景山从2024到2026上半年涉宅地0溢价的漫长静默。

01

在北京各区里，石景山的存在感不算太强。

这两年，它的土拍是什么画风？

底价成交，托底，安静如鸡。

直到苹果园地块的出现，让房企重新在石景山燃起了战火。

这块地到底有什么魅力，能让地产大佬们都坐不住？咱们直接扒一扒这块地的底牌：

项目占地1.98公顷，地上建筑规模约4.19万㎡，容积率2.1，限高60米。

适合打造20层左右的高层住宅，预计总套数在三四百套。

跟之前越秀天玥需要配建幼儿园相比，新地块的地上配建简直就是毛毛雨。

只需要约150㎡社区室内体育活动用房一处、约165㎡社区综合文化室一处，无偿移交相关部门。

这点成本，在一宗十几亿的地块面前，基本可以忽略不计。

苹果园新地块的地铁配套，可以在石景山横着走。

它位于石景山区苹果园交通枢纽商务区项目范围内，五环至六环之间，邻近1号线、6号线和S1线换乘站苹果园站。

周边有法海寺森林公园、京西大悦城等生活配套设施，北边规划有大量教育用地。

苹果园商圈在石景山是一个相对核心的板块，生活配套成熟；多条地铁线路汇集，出行便利。

02

周边有不少新盘，城市界面较新。

主要在售项目包括元玺和中海寰宇天下，成交均价都在6.7万/㎡左右。

东侧隔街就是越秀天玥所在的1604-631-2地块。该地块成交于2023年2月8日，总价25.99亿元摘得。

越秀天玥占地2.6公顷，容积率2.96，住宅建面约5.4万㎡，规划6栋7-18层洋房及小高层，共524户。

主力户型为81㎡两居、98㎡/116㎡三居、134㎡四居。

期房部分2023年5月7日开盘，共382套；去年2月和4月，两栋现房也陆续入市。

天玥当年开盘后，冲到过7.3万/㎡的高光。

后来行情回落，上个月成交均价掉到4.3万 /㎡，目前全盘基本售罄。

链家上，现在天玥二手挂牌有挂6.2万/㎡的。

简单说：地更便宜、密更低、包袱更轻、产品还能做得比隔壁二手更新一代。

新地块照着天玥的作业抄，哪怕未来卖6万，也有利润空间。