北京进深 徐迪 8月19日，朝阳区新京润项目规划方案设计公示。

项目位于将台乡，东至规划安怡路，南至规划安家楼东路，西至霄云路，北至东四环北路。

建设单位为北京新京润房地产有限公司，设计单位是天津美新建筑设计有限公司。

新京润项目，它有两个更广为人知的名字：

霄云路8号、缦合北京。

北京新京润房地产，正是缦合北京的开发主体。

本次方案涉及的住宅项目，市场上习惯称之为缦合北京二期。

项目占地10.07公顷，总建面约39.2万㎡，其中地上建面约22.42万㎡，容积率2.23。

规划了16栋住宅楼，均为21/22F高层，总计618户，户均建面约360㎡。

又一个终改大盘！

朝阳东四环这一带，俨然已成北京豪宅“井喷”的修罗场。

  设计方案解读

1、楼栋围合式排布，正南正北朝向

住宅地块本身是南北狭长且有45度斜角的。

但是住宅楼全部正南正北朝向，围合式排列，最大程度地拉开楼间距，同时保证了很好的面宽采光面。

小区中央是多处大片或零散的下沉庭院，整体串成一道贯穿南北的中央景轴。

2、利用街坊路做消防通道

小区东北角有一个车库出入口，同时这里也是一处消防应急出入口。

进来之后的消防通道和几处扑救登高场地，结合了小区内部一条南北向的街坊路而建。

街坊路（消防通道）一路向南延伸，最终于小区腰部另一条东西向的街坊路汇合。

这条东西向的街坊路，路面更宽，将整座小区一分为二，拆成南北两区。

小区的人行主入口，车库出入口，也都建在中间这条街坊路上。

两座景观大门隔街相对，北半区9栋住宅，南半区7栋。

3、两处重点配建

小区最北边有一栋3层高的配套楼，包含社区综合服务设施、社区卫生服务站、养老服务驿站等功能业态。

按照规划，配建的各业态面积合计约1670㎡，其中：

社区管理服务用房约350㎡；托老所约800㎡；老年活动场站约200㎡；

社区助残服务中心约200㎡；社区卫生服务站约120㎡。

此外，小区西北方向，隔着一期项目，配建了一座幼儿园。

占地0.88公顷，建筑规模约0.59万平方米。

4、户型产品：大平层+高层复式

618套房源，户均建面360㎡。

预计主力户型是280‑300㎡区间，同时保留580㎡进阶款大平层。

顶配楼王户有两种猜测：

一层一户的780‑900㎡定制化大户型；或者高楼层复式产品。

小区总共是16栋楼，其中：

3、10、16#，这3栋总高20层；1、2、7、8、9、11、12#，这7栋总共21层；其余6栋总共22层。

住宅楼没有架空层，按照一层两户计算，应该有678套房源，比公示指标多出来60套。

这部分的变量，大概率就是顶合或复式产品。

最新入市的缦合北京一期2#楼，就有4套顶层空墅，单套建面约1060㎡，上中下三层的规格。

5、立面蜕变：从锋芒毕露到隐奢老钱

立面设计延续了一期的配色，但去掉了过于突兀的“塔尖”造型。

玻璃面与香槟金铝板的线条更加圆润流畅，展现出了克制与审美进阶，营出极简而高级的隐奢气场。

像一位新贵沉淀多年，终成老钱。

不再急于向城市宣告自己的存在，而是选择以一种温润的姿态，悄然融入朝阳公园的无垠林海与城市天际线之中。 

（缦合北京一期实景）

  缦合北京的前生今世

缦合北京是合生创展联手世界顶级奢华酒店品牌安缦，打造的新一代豪宅标杆。

一期规划建设用地20万公顷，容积率1.2，规划9栋31F高层住宅，2008年首次开盘。

目前1#、3#、5#、6#楼已经售罄，当时还叫霄云路8号；

2019年推广名改为缦合北京，从装修风格到物业服务、会所功能等全线升级，陆续加推了8#、9#、10#三栋楼；

剩余的1、2#楼，则是后来入市的楼王新品。

一个项目卖了17年，还没卖完。

虽然在同一社区、共享园林绿化，但由于开发进程缓慢，实际上这三批产品已经出现了非常明显的代际差。

后续入市的项目有产品力加持，但也存在土地年限折损以及开发资金引起的工程交付等实操层面风险。

去年8月底，缦合北京2#楼取证预售。总共31层112套房源，备案均价12万元/㎡。

其中：28层及以下房源为建面529㎡的大平层，共108套；

29-31层为复式，共4套，每套3层，单套建筑面积约1060㎡。

目前累计网签16套，合计0.9万㎡，成交均价11.73万/㎡。

  开发主体，两个“京润”

早在2025年的9月4日，朝阳新京润项目规划综合实施方案规划就已公示。

当时正逢2号楼取证，有了后续规划的落地，2号楼的网签进展顺利，一度拿下朝阳月榜销冠。

过了差不多一年的时间，直到今年的8月5日，关于规综方案反馈意见的采信情况才正式通告。

意见并不多，总共23条，其中有1份是现场提交。

除了建筑高度、配建设施等涉及项目规划本身的问题，有一条不属于规自分局职责的意见非常关键。

是新京润公司与京润公司之间的纠纷事宜。

涉及项目用地的权属关系，直接影响到项目后续的开发进展。

实施主体回复表示，新京润公司与京润公司之间的纠纷已取得北京市朝阳区人民法院民事判决书（2024）京0105民初57406号，及北京市第四中级人民法院民事判决书（2025）京04民终1419号，

京润公司对于本项目规划综合实施方案的异议无法律依据。

意味着新京润赢了，缦合北京后续的开发方案可以继续推进。

京润和新京润，分别是京润水上花园和缦合北京的开发主体。

京润房地产成立于1993年，由合生创展旗下香港吉润100%持股；

而新京润房地产成立于2006年6月，在今年3月份之前，它也是香港吉润的全资子公司。

3月23日，新京润的股东从香港吉润变成了中信信托。

  东四环成豪宅修罗场

缦合北京所在的将台路一带，今年以来在朝阳区乃至整个北京市都风头无两。

原因就是近期拍出的几宗高溢价住宅地块。

7月28日，中海新城以46.8亿元的总价摘得酒仙桥0013地块，溢价率近26%，楼面价达到8.11万元/㎡。

紧跟着又斥资84亿拿下广渠路地块，楼面价8.14万元/㎡，溢价率也高达19%。

都在说市场冷，但东三环东四环的入场券还是很金贵的。

以缦合北京为例，东侧临近东四环，交通便利，周边第三使馆区、燕莎商城、蓝色港湾、SKP等顶级商圈为邻；南面朝阳公园大片城市绿地，可与国贸、中国尊对望，城市核心资源高度集中。

其实这一片并不缺住宅，后续供应也在持续发力，但核心地段的好地，依然是开发商眼中的香饽饽。

1、酒仙桥双子，北京宸园已经售罄，11万+的成交均价给整个板块定调了豪宅属性；

萬吉玖序还有两成房源没卖，新地块的成交让老业主安心了，也是给中海新城自己托市。

2、宸园139，中建智地推出的传承级豪宅，仅4栋楼139套房源，主力260㎡/360㎡大平层，单套总价预计3500万起。样板间已经开放，预计下半年实景开盘。

3、稍微往外扩一点，黄杉木双子。

金茂和越秀联手开发的璞樾，规划9栋楼共424户，面积段150-230㎡。去年10月首次开盘，目前去化七成，成交均价接近10万元/㎡。

中建智地紫京宸园，15栋7-25层住宅楼，共813户，133㎡-278㎡全四居。与璞樾同期入市，目前去化超四成，成交均价约9.7万元/㎡。

4、再往南，还有CBD辐射区的东直门8号、建国门9号等顶豪项目；

5、懋源騴橒臺，7月31日开盘，首推11栋楼456套，面积段129-234㎡，目前网签33套，成交均价10.16万元/㎡。

6、待入市项目：

首开呼家楼迷你社区，只有一栋楼33套房源，建面约150㎡/200㎡两种户型。今年3月份公示过总平图后尚无进一步消息，据说暂时不会入市，要等现房销售。

9月3日开拍的驼房营629地块，起价75.21亿元，中建智地+太古地产已提前锁定。

7、待供应地块：

酒仙桥0013-2号地、永安里旧改项目和北菜园9001地块，以及化石营6002地块、甜水园0311地块等。

这些地块都在东三环、四环一带，CBD商圈辐射范围内，地段价值非常明确。