文/深圳进深 严明会

首推住宅上码改善大户型，天安云谷显然有些失策了。

这个位于深圳坂田的项目。首期住宅天安1号，在今年5月20日第二次拿证。

至今三个月过去，454套房源，已签、已备案仅49套，网签去化率仅10.79%。

天安1号最早在去年12月19日首开。

当时推出的301套房源，至今八个月，网签去化也仅有63.46%。

合起来，两次拿证房源，整体网签去化仅31.79%。刚过三成。

当118㎡以上的大户型、坂田改善天花板的定位，遇上片区价值认可不足、价格虚高的现实。

天安1号的去化不佳，成了理想与现实冲突的最真实写照。

其首次拿证，备案单价6.42-13.89万㎡，均价7.75万/㎡。

叠加各项优惠折扣，折后6.92万/㎡，在坂田市场可以说很高了。

在网上，外界谈到这个项目时，普遍谈到的，都是“价格太高了”。

01

天安云谷，是一个巨无霸项目，原为天安岗头城市更新单元。

是一个集产业空间、住宅集群、公共配套、大型商业等业态于一体的超大型产城居城市综合体。

规划总建筑面积约400万㎡，预计投入600亿。

项目一、二期已建成建面约135万㎡的科创产业空间和公共配套，没有住宅。

三期则是住宅云谷里，首批组团即天安1号。

这里面，云谷里又由8个地块组成，涵盖住宅、商业、教育等业态。

其中住宅有6个地块，总建筑面积约130.91万㎡。建成后将有21栋住宅，总规划6232户（包括保障房640户）。

就是这么一个超级大盘，云谷里首先推出了主打改善的天安1号。甚至定位坂田改善的天花板。

天安1号，占地约2.5万㎡，总建面约24.4万㎡。

规划五栋45-51层的超高层住宅，分别为1栋一、二单元，以及2栋一、二、三单元，共982户。

产品面积118、125、142、166、255㎡，清一色4房起步。

事实上，除了天安1号的大户型。

今年3月27日，云谷里13栋二单元也有53套房源取证入市。

面积段98-119㎡，比天安1号面积段小很多。

不过至今也没卖完，只网签了37套，去化率69.81%。

所以若加上天安1号的两次取证，云谷里已经有三批次房源取证了。

算下来整体的去化率也仅34.28%。依然不足四成。

了解更多楼盘信息，可添加微信SZjinshen

02

主打改善、价格偏高，天安1号的区位、产品，甚至企业口碑却市场认可不足。

项目位于龙岗坂田，虽然算是片区核心位置，但周边城市界面仍是旧改状态。

7万的价格，在深圳其他更核心的区域，选择都有很多。

而且，天安1号的容积率还不低，达到6.99，并且五栋住宅都是超高层；

高容积率，叠加超高层，对比眼下深圳市场的很多新国标，并不占优势。

另外，除了项目本身，企业产品的打造、资金实力的情况，也让外界抱有疑问。

天安1号发开主体为深圳天安云城投资发展有限公司，直接持股股东为深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司，100%持股。

最终由天安中国下属的天安数码城控股实际控制。

天安云城投资董事长为曲洪亮，总经理则是杨毅。同时，杨毅还是天安骏业集团总裁。

论经验，天安骏业过往主要集中于产业园与写字楼领域。

其在深圳住宅开发市场并不多，甚至可以说是一个 “新手”。

除了深圳的天安1号，天安中国在上海也打造有天安1号产品。

该项目在2025年交付，不过前不久台风过境，上海天安1号就被传出惨变“水帘洞”。

这也让外界对深圳天安1号的产品品质抱有怀疑。

不仅如此，即便在建设中的深圳天安1号，也发生过安全问题。

今年7月，项目现场由于建筑材料起火在建工地突发火情，浓烟冲天。

为深圳天安1号建设的安全问题，再一次敲响了警钟。

03

如果继续扩大到整个企业，天安中国最近也面临经营上的问题。

前不久，该公司发布盈利警告，2026年上半年，预计亏损不超过5亿港元，而去年同期为盈利23亿港元。

主要原因，为毛利及应占合营企业业绩下跌，上半年未有重大物业发展项目交付致收入确认减少，以及内地房地产市场低迷致销售下跌。

企业的健康状态在项目层面已有所体现。进深网了解，云谷里已取证的808套房源中，有415套房源处于“在建抵押”状态。

这部分房源，售出前开发商为贷款将房屋抵押给银行，根据其与银行的协议，在一定条件下才可以销售。

企业、项目接连陷入产品、价格、去化、安全、资金等争议。开发商似乎也在有意加速推进天安云谷其余组团的入市。

就在前不久，深圳天安云谷另一住宅组团云禾府已经披露案名。

该项目与整个天安云谷有一路之隔，位于项目的边缘。却是最靠近地铁站的组团，与10号线岗头站仅一两百米。

要知道，其三期云谷里的住宅，最近的都有1公里左右。这个层面看，云禾府可以说是天安云谷“头牌”般的存在。