北京进深 徐迪 拿地不到两个月，招商蛇口通州新盘湖映天青完成报规，进了入实质性建设阶段。

湖映天青所在通州九棵树6016地块成交于6月23日，并于7月14日和7月27日，两次公示总平图。

8月14日取得建设工程规划许可证，随后通告了反馈意见的采信情况，并发布了最终确认版的图纸。

终版总平图上画出了各项赠送线条，南北双向通面赠送，设备平台的尺寸对比以往也有所突破，部分房源还有侧边飘窗。

项目方案公示期间收到公众网络反馈意见25份，涉及退线、楼间距、景观大门设计、开敞阳台设置、以及配套设施等问题。

1、关于建筑退线问题。

反馈意见指出，6017地块（指玖树满和）的1#楼和2#楼为同一个单体、4#楼和5#楼为同一个单体，该既有建筑建筑总宽度大于总高度，为板楼。

6016地块6号楼和5号楼为新建建筑，应按照1.7倍退建筑间距，当前的方案违反《北京地区建设工程规划设计通则-2003》要求。

建设单位及设计单位引用了《北京地区建设工程规划设计通则-2003》建筑间距的计算方法：

在计算复杂形体的遮挡建筑与其正北方向被遮挡建筑的间距时，可采取对遮挡建筑从北至南做东西向剖面的方式，剖面的长高比小于1时，按塔式计算；大于1时按板式计算。

6017地块1#楼、2#楼和4#楼、5#楼经过东西向剖面，剖面的长高比均小于1，所以建筑间距按照塔式建筑1.2倍建筑高度计算。本项目满足规范要求。

2、建筑容积率问题

反馈意见认为，景观大门仅局部少量镂空，其余未镂空区域，应计算建筑面积。

建设单位及设计单位表示，本项目景观大门为小区入口景观构架，仅作为景观形象使用，无封闭室内空间，不供人员在内部开展值守、办公、居住等生产生活活动，根据《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27属于构筑物而非建筑物。不应计算建筑面积。

3、公众反馈7#楼防火墙部位，应严禁设置飘窗或凸窗。

建设单位及设计单位意见：本项目7#住宅楼未设置飘窗或凸窗，不存在意见所述情况。

4、关于4#楼以及6#楼建筑及其地下室突出东侧红线向西20米范围空间的意见。

建设单位及设计单位意见：按照《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）第4.3.3条，飘窗属于允许突出建筑控制线的建筑突出物；本项目地下室未突出东侧红线向西20米范围空间。

符合规范及挂牌文件要求。

5、关于开敞阳台、设备平台和批前公示文件缺失大量法定核心信息的意见。

建设单位及设计单位意见：本项目设计方案落实住房和城乡建设部关于推动“好房子”建设的部署要求和《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中有关要求，对住宅建筑进行了高品质设计。

本项目部分产品户型设计有开敞阳台，设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，依据高品质住宅要求并结合市场设备尺寸及使用需求，预留设备平台数量及尺寸，本项目公示文件符合公示图纸要求。

6、关于地面机动车位超总车位10%的意见。

建设单位及设计单位意见：按照《北京市人民政府关于印发〈北京市居住公共服务设施配置指标〉和〈北京市居住公共服务设施配置指标实施意见〉的通知》（京政发〔2025〕25号）规范要求，未对地面停车比例提出限制，本项目地面停车位符合规范要求。

小区共设置有452个机动车停车位，其中有89个设置在地面。

7、两组关于消防问题的反馈意见：

3#楼南侧，2#楼北侧以及4#楼北侧消防救援场地缺角，尺寸、面积均不满足建筑设计防火规范的意见。

6#住宅与10#配套楼之间，建筑间距应从6#住宅楼梯间外墙计算，不满足建筑设计防火规范；5#住宅与11#配套楼之间，建筑间距应从11#住宅楼梯间外墙计算，不满足建筑设计防火规范。

建设单位及设计单位意见：2#楼于南、北侧设置消防扑救面，3#南侧设置消防扑救面，4#楼于西、北侧设置消防扑救面；长度不计算切角区域后均满足不低于一个长边，满足建筑设计防火规范及建筑防火通用规范规定的要求。

本项目6#、5#住宅楼为高层建筑，10#、11#配套楼为多层建筑，按照规范：

6#楼与10#楼防火间距，5#楼与11#楼防火间距，应不小于9米，本项目在不足9米处设置防火墙不开窗，满足防火规范要求；

9、关于与北侧瑞都国际南区12号楼间距、隐私对视、日照问题。

建设单位及设计单位意见：

（1）关于建筑间距：瑞都国际12#楼建筑外轮廓一层突出部位为底商，高度为4.2米，按照《北京地区建设工程规划设计通则-2003》第2.4.3建筑间距的计算方法第二条：当遮挡建筑与被遮挡建筑有室外地平差时，遮挡建筑的建筑高度从被遮挡建筑的室外地坪计算。与遮挡建筑同期规划的被遮挡建筑底层为非居住用房时，可将遮挡建筑的高度减去被遮挡建筑底层非居住用房的层高后计算建筑间距。本项目与北侧瑞都国际12#楼建筑间距按照规范应减去首层底商的层高，经复核本项目2#住宅楼与北侧瑞都国际12#楼间距为51.49米大于规范要求的50.32米，间距满足规范要求。

（2）关于隐私对视：按照《北京地区建设工程规划设计通则-2003》第2.4.5条生活私密性间距：应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况，一般最小为18米。本项目与北侧12#楼最小距离为51.49米满足卫生视距要求。

（3）关于日照影响：本项目采用众智日照分析软件V13.0进行日照模拟，计算参数符合北京市地方标准《建筑日照计算参数标准》(DB11/T1627-2019)规定，计算结果满足周边既有住宅在有效日照时段内每套住宅至少有一个居住空间不低于大寒日日照时数2小时标准。满足《城市居住区规划设计标准》4.0.9条规定的日照标准为不低于大寒日日照时数2小时标准。满足北京市地方标准DB/1740-2020《住宅设计规范》第8.1条规定。建筑水箱间、楼梯间及装饰构件已纳入日照计算。

分局意见：关于建筑间距及私密性要求，建设单位及设计单位意见属实，予以采信。关于日照影响，设计单位在该项目设计方案总平面图中已注明：“本项目设计方案符合《建筑日照参数标准》(GB/T50947-2014)、《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)等国家及地方相关日照标准，按照方案建设后。本项目对周边现状建筑的日照标准未产生不利影响。”建设单位及设计单位意见属实，予以采信。

10、关于社区综合服务中心位置、规划更美好天际线的意见。

建设单位及设计单位意见：本项目根据“多规合一”协同平台审核意见（京规自（通）供审函〔2026〕0009号）地上配建社区综合服务中心一处，面积约1000平方米，未对社区综合服务中心位置做出具体要求，本项目充分征求移交管理部门意见设置于用地西南角，便于周边居住小区使用。

本项目采用正南北朝向布局，整体规划采用错动围合的排布方式，塑造出疏密有度、层次丰富的沿街界面空间，结合周边小区，整体打造错落有致的城市天际线。

11、关于对孙王场街道路红线退界的意见。

建设单位及设计单位意见：项目北侧1#住宅、2#住宅楼建筑高度均为33.7米，按照《北京地区建设工程规划设计通则-2003》第三节：建筑退让建设用地边线距离退界应不小于3米，1#住宅楼最近点距离红线3.67米，2#住宅楼最近点距离红线3.46米，本项目沿孙王场街建筑退线满足规范要求。

12、关于居住建筑顶部设置退台，存在违规加建导致北侧住宅不满足日照要求的意见。

建设单位及设计单位意见：本项在6#楼和7#楼顶层设置了退台。

由于6#、7#楼为高层建筑，按照防火规范屋顶必须设置疏散通道并且单元间联通，疏散通道需保持畅通保障消防疏散安全，在交付后由物业做好监管。

  第七座天青系，全洋房社区

九棵树6016地块是北京上半年土拍的收官项目，吸引了五家国央企参与竞拍。

经过近180轮举牌出价，最终由招商蛇口最终由招商蛇口以10.217亿元总价拿下，折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%。

打造为招商蛇口2026全新“天青”产品系：湖映天青，定位改善级的宋风湖景奢宅，

天青系作为招商蛇口成熟的现代东方人居产品线，目前已在杭州、西安、武汉、长沙等六座核心城市落子。

湖映天青占地约2.11公顷，容积率1.6，总建筑规模5.43万㎡。

地上计容建面3.38万㎡，规划8栋11F住宅楼，共346户。

全洋房社区，没有高低配，部分有北向退台。楼栋全部正南正北朝向，围合式排布。

东侧规划口袋公园，形成以小区大门为主视觉，周边绿植铺展的景观带。

既营造了归家仪式感，又将九棵树的公路噪音隔在小区之外。

景观大门占地约600㎡的，沿街面宽近50米的超级城市界面。

两个架空层，分别位于小区东侧的6#楼和西侧的3#楼，其中6#楼正对着小区大门。

从大门进入，穿过6#楼的架空层，向北经由风雨连廊，可到邻里空间和下沉庭院，再到中央园林，形成一道流畅的景观动线。

面积段70-119㎡三居四居满配好房。

目前户型图尚未官宣，但总平面图已能看出赠送细节：

南北双向通面宽扩容+侧边飘窗，叠加纯洋房业态，实得率会比兄弟盘朝棠揽阅和隔壁的玖树满和更加给力。

  通州老城供应放量

地块位于通州老城区，邻近地铁八通线九棵树站。

周边是成熟住区，学铁商等配套都很完善，有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

地块北边是瑞都国际和K2玉兰湾，南边就是中海玖树满和，今年北京小阳春的主力热销盘之一。

玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户已售罄。

玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价接近5.1万元/㎡。

三四个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。

湖映天青的入市节奏控制得恰到好处，在玖树满和出清后，板块新房断供，稀缺性非常明显。