文/上海进深 魏薇

从拿地到亮相，招商·上中隐翠跑出了自己的加速度。

4月21日拿地，8月21日发布会公开户型与社区规划。临展中心本周六开放，约147㎡洋房样板间下周面世。

从拿地到样板间落地，满打满算，四个月时间。

招商蛇口上海公司第二事业部总经理吴青在发布会上提到：“从进入徐汇到深耕徐汇，再到为徐汇定制，我们正以一代又一代作品，消弭西岸与生活之间的距离。”

“定制”两个字，是整场发布会的题眼。

一块地值不值得拿，开发商想怎么做，最终都会落在产品上。招商用这120天给出的答案，比很多人预想的要大胆，也更有诚意。

实得率约96%

我们重点看一下此次发布的147㎡户型。

一梯两户双向开门，约6.3㎡的独立电梯厅空间。

采用全明过厅，通过动线安排让电梯厅远离卧室，形成“厅明家静”的空间关系。

阳台也通过进深退让，保留更明确的使用功能。

约15.2m南向四开间，每个南向房间都带飘窗/阳台。

三阳台 六飘窗 二花池，约15㎡的赠送空间；厨房北侧设备平台，未来也有可利用的可能性。实得率约96%。

这个南向花池（户型图中紫色色块）似曾相识。

2024年入市的招商清和玺，招商蛇口就尝试过花池设计，这个做法被延续到了上中隐翠，不一样的是，这次的花池尺度更大了。

招商蛇口这次提出的另一个关键词，叫作“卧室平权”。

147㎡户型采用1套主卧加3间尺度均衡次卧的布局，两间儿童房面宽约3米，父母房面宽约3.2米。

过去，大量资源集中给主卧和客厅空间，其他卧室承担基本居住功能。但随着改善客群变化，一套房子需要同时承载夫妻、孩子和老人几代人的长期居住需求，每一间卧室的舒适度都越来越重要。

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产品取舍

今年4月21日，这幅地块吸引9家房企参与竞拍，经过82轮报价，最终被招商蛇口以33亿元的总价拿下，溢价率25%，成交楼板价约87150元/㎡，刷新了徐汇长桥板块的土地价格纪录。

拿下这样一幅高价地，招商蛇口完全可以采用高低配方案，来提高整体货值。

但最终公布的是纯洋房方案：10栋10-11层，仅237户。

项目规划建面约125㎡、150㎡和190㎡三档户型。其中，125㎡放在社区东西两侧，150㎡是整个项目的绝对主力，占比超一半。190㎡则位于社区中轴线，占据更好的景观资源。

招商蛇口没有将项目完全押注在大平层和高总价客群上，而是把主力面积放在150㎡级产品，通过125㎡和190㎡向两端延展，覆盖更广泛的改善需求。

在社区设计上，招商蛇口采用了半抬板方案。

约3.9米的高差，将约3500㎡配套及会所空间布局在板下，同时实现生活空间与交通空间的物理分层。孩子、老人日常活动的区域与车行系统保持距离，社区内部的空间关系也因此更加清晰。

再加上超过30米的楼间距，以及矩阵式建筑排布，项目尽可能减少中间套，让更多房源获得视野和采光。

从户型内部提出卧室平权，到社区层面强调视野与阳光的均衡分配，上中隐翠整体设计思路都保持了一致。

案名深意

项目案名，也延续了这种对土地本身的思考。

“上中隐翠”四字，字字珠玑。

“上中”一语双关，既对应项目所在的上中路，也关联一路之隔的上海中学；“隐”指向项目的低密、隐奢气质，也代表项目想提供的生活状态；“翠”则呼应西岸中央公园与上海植物园的生态资源。

地段、环境和产品调性，被压缩进了四个字里。

据招商蛇口介绍，项目此前基于逾4万组客户接待、近2000户业主服务的积累，又完成了189份问卷和32组定性深访，试图从徐汇业主真实的生活习惯中寻找产品答案。

从“进入徐汇”，到“深耕徐汇”，再到吴青所说的“为徐汇定制”，上中隐翠就是招商蛇口在徐汇进一步升级产品的一次尝试。

从区位条件来看，项目拥有徐汇滨江、地铁、上海中学等资源预期，同时叠加低密、新规产品和约1.8容积率，基础条件已经相当突出。

不过，地块东临龙吴路，南接上中路，紧邻两条主干道，且南侧靠近中环路过江隧道段。虽然部分区域有绿化带隔离，但临近道路的楼栋仍会面临一定的交通噪音、尾气和粉尘影响。

另外，底层部分区域对应规划中的社区配套公建（如健身馆、菜场等），虽经过设计优化，部分低区楼栋可能受到配套人流或车行的轻微影响。