一、项目基础档案

• 位置：中牟老城区，学苑路与中兴路（泰安街）交汇处西北角，新老城区交界地带安居客。

• 开发：开发商郑州钧凯实业，输出绿城百合系产品理念，并非绿城直接开发操盘；项目已经交付，属于现房社区。

• 规模：占地约 64 亩，总建面约 10.8 万方，一共 17 栋楼；6‑7 层洋房 + 14‑17 层小高层，一共 538 户，属于中型社区。

• 指标：容积率 1.9，绿化率 35%，人车分流，车位比 1:1.19，车位相对充足；物业费 2.7 元 /㎡・月安居客。

• 户型：建面约 122‑196㎡，主力 122㎡三房、151‑196㎡四房，一梯两户板楼，洋房 + 小高层，大面宽改善户型，部分一楼带院、顶楼复式。

• 价格：小高层均价 7800‑8300 元 /㎡；洋房 8700‑9400 元 /㎡，一房一价，现房销售。

⚠️重要提醒：和郑东新区绿城百合公寓不是同一个楼盘，不是同一开发商，不要被名字混淆。

二、项目核心亮点

1、1.9 低密，洋房产品在中牟县城竞争力强

整个社区容积率仅 1.9，一半是真 6‑7 层洋房，板楼一梯两户，楼间距宽松。社区做三段式仿绿城外立面、风雨连廊、多层次园林景观，园林规格在中牟本地属于上游水准，居住舒适度远高于周边高密度高层社区。

2、现房，所见即所得，规避期房风险

项目已经交付，园林、外立面、公区全部实景呈现，不用赌图纸规划。可以实地看采光、楼间距、噪音、楼栋位置，买完即可装修入住，对于害怕延期、烂尾的家庭很友好。

3、新老城区交界，县城配套现成不用等

地处中牟新老城区交汇处，周边成熟度高。

• 教育：临近东风路小学、文博路小学、中牟一初、二初，周边幼儿园众多，上学通勤距离近（最终划片以教育局当年公示为准）。

• 医疗：距离中牟中医院新院区很近，日常就医方便。

• 生态：临近四牟园、丈八沟公园，休闲散步方便。

• 生活：周边底商、商超、菜市场齐全，烟火气足，不用等待大规模配套落地。

4、户型偏改善，适配多代家庭

起步 122㎡三房，主力大面积四房，大横厅、双阳台，部分户型独立入户，160‑196㎡大四房，适合二胎、三代同堂。洋房一楼带院、顶楼复式，是县城改善家庭比较喜欢的产品。

5、车位配比充足

车位比 1:1.19，地下人车分流，地面基本无车辆穿行，老人小孩在社区活动安全性高，缓解县城普遍停车难痛点安居客。

三、必须看清的短板，买房不要只看名字

1. 绿城 IP，但并非绿城开发、非绿城物业直管这是本项目最大关键点：产品借鉴绿城百合系，但开发商、物业都不是绿城体系。园林建筑可以模仿，但后期物业服务水平，不能直接对标郑东绿城百合公寓，实地一定要问清物业主体、实地看已交付园区维护状态。

2. 区位属于中牟县城，距离郑州主城远，无地铁距离郑州主城区 30 公里以上，没有地铁规划，高度依赖自驾。适合工作生活圈就在中牟本地人群；如果每天通勤郑东、郑州主城区，往返时间成本很高，慎重入手。

3. 大盘属性弱，社区体量偏小仅 500 多户中型社区，没有大型商业、公立学校配建，全部依赖外部周边现成配套，社区内部配套有限。

4. 户型起步门槛偏高，刚需选择少没有 80‑100㎡小刚需户型，最小 122㎡起步，总价门槛对于纯刚需并不友好，更偏向县城改善。

5. 二手房流通性有限属于中牟县城楼盘，未来二手接盘人群主要集中本地，跨区域外溢购买力弱，适合长期自住，不适合投资期待快速增值。

四、适合谁、慎选谁

✅适合入手

• 工作、生活扎根中牟本地，想在县城买低密洋房改善自住；

• 想要现房，拒绝期房风险，看重现成教育、生活配套；

• 三代同堂、二胎家庭，追求洋房居住感，预算能接受 122㎡以上起步户型。

❌谨慎选择

• 需要每日通勤郑州主城，对地铁有硬性需求；

• 冲着 “绿城品牌” 来，误以为是绿城开发、绿城物业直管；

• 刚需预算有限，想选 100㎡以内小户型；

• 抱有投资预期，指望后期转手快速增值。

五、买房小结

绿城・百合新城，是中牟县城本地品质不错的低密现房洋房社区，园林、产品、配套在县城维度有明显优势。

但一定要划清认知：名字叫百合新城，但不等同郑东绿城百合公寓。产品可以模仿，品牌物业不能直接划等号。 买房重点看：实景园区维护状态、物业主体、最新学区划片；只适合扎根中牟本地自住；郑州通勤族，建议谨慎评估通勤成本。