北京进深 徐迪 总平图公示期结束当天，建发昌平东小口新盘就回复了反馈意见并取得建筑工程规划许可证。

项目规划设计方案于8月20日-31日进行公示，期共收到 106 份公众反馈意见，涉及7类情况。

1、关于对周边现状小区日照影响的有关问题。

建设单位意见：经测算，项目建成后周边现状小区(包括但不限于奥海明月、奥森 one 等)每套住宅均满足至少有一个居住空间大寒日日照时长不低于2小时日照标准，日照参数符合北京市地方标准及《住宅设计规范》。

2、关于建筑间距合规性以及与北侧相邻用地退距的有关问题。 

建设单位意见：规划方案严格遵守相关文件中关于退线和间距计算的要求，为集约节约利用土地，已按照相关规范执行退线。 

本项目北侧非住宅用地，且与本项目用地贴邻处为运动场地运动场地南北跨度约80-109米，对北侧现状建筑无影响，符合北京及国家相关规范要求。

方案实施后，该运动场地仍可满足其使用功能，并满足其消防安全、设施运维、采光通风及使用权益。

3、关于公示项目场地竖向及建筑高度的相关问题。 

建设单位意见：用地东侧建昌路(现状)高程约为39米，西侧建昌西路(规划)设计高程约为 42米，南侧建材城南路(规划)设计高程约为 40-42 米，内部场地标高大于周边道路高程 0.5米，场地内部所有建筑高度均以周边道路的平均高程作为起算标高，满足规范建筑高度计算方式的定义；

最大建筑高度为58.35 米，满足“多规合一”函里建筑高度 60 米的要求。

4、关于项目大门选址疑似占用东侧公共绿地的有关问题。 

建设单位意见：规划方案中设置的大门、邻里共享公共空间、围墙等建筑物构筑物均在规划用地红线范围内，符合相关要求，未占用东侧公共绿地。 

5、关于街坊路线位、噪音、积水的有关问题。

建设单位意见：规划方案中街坊路设计满足设置要求，并结合方案优化街坊路线位。

后续深化设计会考虑对街坊路连接建昌西路的路口进行相关管控和优化，保障西侧小区与本小区居民的交通安全。

街坊路与西侧建昌西路交界处高程为 42.5 米，建昌西路高程由南向北为 42.6-42.0米，最低点位于北侧，道路排水方向为由南向北，因此不会因街坊路导致积水隐患。

街坊路级别较低，一般无需进行噪声专项评估，满足《声环境质量标准》要求。

6、关于设计方案中阳台面积、飘窗构造节点等方面是否满足好房子政策要求的问题。 

建设单位意见：本项目阳台面积占比满足每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的 10%等相关要求；飘窗下为镂空构造；户型设计严格遵守相关规范的要求。 

7、关于公示资料，以及监督、监管相关的问题。 

建设单位意见: 目前公示的文件符合相关文件规定，后续将依法依规办理相关许可手续。

另有若干关于公共绿地、购房合同等有关意见，不属于规自分局职责，昌平分局表示，将反馈至园林、住建等主管部门。

建发东小口项目7月30日拿地，8月20日公示总平图。

这期间，建发不但迅速完成了规划方案设计，还引入了越秀地产作为新股东，联合开发东小口项目。

项目总用地面积5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，其中计容面积13.81万㎡，容积率2.45，限高60米。

规划总户数1352户，在昌平，特别是昌南区域，近两年很少有这么大体量的新盘。

建发把它分为两期开发，一期为东侧的10栋楼，共785户，住宅建面合计7.71万㎡。

  抬板社区

10栋楼分三排，行列式分布。

东北角大门两侧的4栋楼为17/18F小高层，其余6栋为5-11F洋房产品。

主入口大门设计极具视觉张力，延续了建发“标志性门头营造”的特色。

气势恢宏的景观大门之内，更是昌平首个抬板社区的规划。

结合住宅楼标高和来看，小区北排抬高3.95米，中间抬高3.35米，南排东侧抬高3.5米、西侧车辆入口处抬高3.05米。

除车行出入口外，北排和中间的消防车道，以及18#和19#楼前面一段，也需设置坡道衔接。

3-4米的抬板，板下净高有限，扣除结构板厚、管线敷设及设备层空间后，难以满足地下停车场的设置条件。

这意味着，东小口项目的抬板并未真正释放地面空间用于景观或公共活动，更多是在竖向空间上做了一次“形式上的抬升”。

类似一种仪式感的营造，通过抬高入口、拉开高差、塑造层层递进的归家动线，加上出入口强烈视觉冲击力，强化了小区的门面感和居住的尊贵感。

此外，在园林景观和社区功能配套方面，建发东小口也采取一种新的表达方式。

三排住宅楼划出南北两块分区，呈现出清晰的北静南动格局：

北侧是沉浸式园林景观区，通过多重下沉庭院、风雨连廊、架空层等元素，构建出兼具观赏性与实用性的园林会所体系。

南侧则聚焦于服务功能，集中设置了需要高频使用、人员聚集的公共服务设施。

作为一个千户大盘，建发东小口项目地面规划有2070㎡的公共服务设施，其中有2005㎡随一期住宅同步建设。

包括社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、室内体育活动场地等等。

这些配套集中设置在小区南排的住宅楼首层，这种布局既实现了动静分离的优化，又做到了下楼就是社区客厅的便利。

通过景观与功能的差异化布局，打破了传统社区底商的封闭感，营造出开放、共享的社区微生态。

  花池革命

一期共785套房源，户均建面98㎡。

预计主力面积段73/95/110㎡，少量150㎡进阶款四居。

小三居的起步建面进一步往下降，来到了70出头，但实际使用面积和功能未受影响，因为，赠送面积又多了。

赠送手段：

（1）南向通面宽开敞阳台，有1.2米和1.5米两种进深，计一半建面；

还有一种可能是1.2米的部分按照设备平台报规，面积全赠送。

（2）户户有花池。

所有户型，南阳台外均有景观花池赠送，这在昌平楼市是第一次。

之前的几个项目，包括星寰时代、龙樾海序、北清润府、星寰时光，都只是绝大部分有花池，70段小户型普遍是不送的。

在大兴，招商蛇口黄村项目做到了全系送花池，并且是南向通面宽。

建发东小口项目的花池虽然没做到通面宽，但样式有所创新，最北排的楼王户型，出现了“之”字型设计。

（3）北向通面宽设备平台，进深约1.2米。

（4）一部分东西间距较大的楼栋，边户房源送了侧边飘窗，尺寸非常大，几乎与房间进深等长。

拿地回溯

东侧龙樾海序的热销，让东小口2号地从出让起就自带流量。

它的入市节奏很紧凑，6月25日亮相供地清单，次日进入预申请，当天转正，7月30日开拍。

土拍现场来了5家房企，其中北京城建和绿城中国组成联合体，建发房产、保利发展、越秀地产单独出战。

最终，建发房产以49.77亿元的总价摘得这宗地块，折合楼面价3.6万元/㎡，溢价率10.6%。

这也是今年以来建发首次单独拿地。

半个月后，建发的拿地主体——北京兆晏房地产在上海联交所挂出增资公告，为东小口项目引入联合开发伙伴。

目前，股权分配、操盘权责、产品定位还没有正式官宣。

据北京进深获悉，未来在东小口项目持股层面，建发房产49%，越秀地产51%。

昌平这地方，越秀地产太熟了。

星樾、星耀未来、梧桐星宸、国誉星城……一串项目排下来，客群什么口味、价格天花板在哪、竞品怎么出招，门儿清，可以给到建发很强的区域操盘支持。

东小口又是昌平南确定性最高的板块，贴着海淀外溢，配套现成，一度被称为昌南楼市最后一块拼图，自打亮相就颇受关注。

地块直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，算是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。

往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

最重要的是，这个板块在龙樾海序之前，将近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。这也是龙樾海序热销的原因之一。

尽管2号地的成交楼面价比龙樾海序贵了4000 ，但龙樾海序的热销，也为东小口板块重新确立了市场价值锚点。

随着区域旧改的推进和配套的逐步兑现，区域基本面在向好，这也会为后续地块提供一定的价格支撑。