上海今年的年度总价地王，亮出底牌了。

昨晚，内环滨江八埭头地块设计方案公示。这幅由保利发展与华润置地联合体耗资161.2亿元摘得的年度地王，初步揭开面纱。

整个项目规划建筑面积约15.8万平方米，由两宗住宅地块和中间的商业、酒店及配套地块组成。

西侧住宅地块容积率2.39，东侧住宅地块容积率2.30，住宅建筑限高均为80米。

按照公示方案，两块住宅地块分别规划8栋住宅。其中，西侧为1栋12层住宅+7栋17-25层住宅；东侧则为1栋12层住宅+7栋21-25层住宅。

中间商业地块规划一栋3-5F阶梯式建筑，涵盖酒店、商业及配套。

东地块内保留的多栋优秀历史建筑与文物保护点，未来拟活化利用为商业、菜场、邮局等功能。

从总图来看，这个项目的规划逻辑其实非常清晰：两宗住宅地块全部采用围合式布局，住宅沿地块外围排布，把中央空间尽可能留给园林。同时叠加百米级楼间距、首层架空、风雨连廊、下沉庭院和全人车分流，实现外看江、内看园。

对于一块楼面价超过10万元/㎡的地王来说，这种规划手法确实有点“豪横”。尤其是如此大尺度的绿地中庭，在上海市场上已经很久没有见到了。

亮点解析：

1、中央大花园

这是整张总图最醒目的部分，两宗住宅地块均把中央区域作为主要景观空间，形成比较完整的社区内部园林，避免住宅楼栋把场地切割得过于零碎。

尤其东侧地块，8栋住宅基本围绕外围展开，把中央区域完整留出来，尺度相当可观，几乎成为整个住宅组团的核心。

2、楼楼栋朝向经过专门优化

作为上海最后一块正南向看江&陆家嘴三件套的地块，最大的产品资源就是江景。据规划信息，住宅朝向经过多轮视野模拟，在争取黄浦江景观面的同时，也兼顾了中央园林的开敞度，实现户户有景。

3、16栋住宅全部架空

首层空间与中央园林、下沉庭院、连廊体系结合，让建筑与景观之间形成连续的公共空间。

4、风雨连廊贯穿社区

住宅、入户大堂、下沉庭院和景观节点之间通过连廊串联，形成相对完整的归家动线。

5、立体景观体系

设置下沉庭院、架空层、连廊及屋顶景观等多层次空间。其中中央下沉庭院标高约-4.9米，地上消防登高面约+6.9米，局部高差接近12米，并结合水景、景观桥等设计增强空间层次，通过抬板、下沉和高差增加了空间的纵深感。

6、全人车分流

机动车通过独立车库出入口组织，地面则以步行景观空间为主，尽量保证中央花园的完整性。

总图规划之外，两个操盘方保利发展、华润置地在上海都已经有比较深的豪宅产品积淀，这次放在八埭头这样一块核心滨江地王上，产品能力的叠加会是后续最大的看点之一。

项目的建设单位有两家：上海润保兴华企业发展有限公司、上海保润利华企业发展有限公司，两家公司均设立于今年8月20日，股权结构一样，均由上海泓喆房地产开发有限公司、上海保利城市发展有限公司分别持股50%。

润保兴华的法人和董事长为华润置地上海公司助理总经理于佳兴、保润利华的法人和董事长为保利发展上海公司总经理吴劲松。

八埭头的地段价值毋庸置疑。

项目距黄浦江约200米，站上黄浦江S湾湾首，世界客厅+一江一河+上海CAZ，是上海唯一同时叠加三大顶格规划的滨江成片开发土地，内环滨江最后一块成片开发住宅。

回顾地块背景，这里原为八埭头滨江园项目所在地，2018年一期开盘均价约9.92万元/㎡，一度日光。后因开发商资金链断裂，项目于2021年陷入停工。直到今年，地块经历规划调整，由商办主导转为以居住为主。

5月14日调整方案公示，6月18日正式获批，从草案到获批仅用36天。6月底纳入第六批次出让清单，7月28日经过219轮竞价，保利华润联合体以161.2亿元、溢价率35.83%拿下。

大尺度围合、中央花园、立体景观、滨江视野、商业酒店复合开发，再叠加历史建筑活化利用，这套总图实际上已经把八埭头这块地的价值尽可能放大了。

接下来就看效果图和实景能做到什么程度了。