北京进深 徐迪 9月10日，中建智地怀柔国贤府首批网签数据出炉：

7套，建面合计797㎡，成交均价约3.96万元/㎡。

网签分析

网签房源中，有5套为98㎡户型，其中4套在6#楼，1套在3#楼，备案单价在4.05万元-4.34万元/㎡之间；

1套为建面118户型，位于7#楼，备案单价4.28万元/㎡；

另有1套为顶配建面188㎡户型，位于5#楼次顶层，备案单价为4.77万元/㎡，也是小区为数不多4.7万+的房源之一。

这7套房源的备案均价为4.38万元/㎡，网签折扣大约是9折左右。

一房一价表

怀柔国贤府总建面约6.94万㎡，其中住宅建面4.5万㎡，容积率1.4。

规划10栋6-11F洋房，共366户，7月25日取得预售许可证，拟售均价4.36万元/㎡。

面积段98～188㎡，主打全维度改善。

98㎡户型分布在3#、6#楼，共132套，刚需三居主力；

118㎡户型分布在1#、2#、9#、10#，共103套，刚改主流四居；

138㎡户型分布在4#、7#、8#，为6层纯洋房专属，改善四房，共64套；

158㎡/188㎡户型分布在中央5# 楼王栋，分别有40套、20套，纯改善大平层产品，直面中央园林，大尺度观景，顶层房源单价最高达4.99万元/㎡。

另有少量首层非标户型，拟售单价最低3.34万元/㎡。

楼栋排布

10栋楼行列式排布，整体北低南高，不符合常规设计逻辑。

北侧4# 和7# 为6层，因为必须照顾北边府前东街9号院的日照；

东北角1# 为10层，可以挡一挡东边现状建筑的外立面，因为1#的东向视野面对的是周边老旧建筑；

西南角9# 和10# ，对5# 楼王西端户影响较大，部分低层户型视野和采光会有遮挡，选房时需要确认实际日照时长和视野情况。

此外，项目南侧第一排最大退线11米，刚刚满足了东关一区的日照。

一旦周边地块未来有新的建设，或规划调整，南侧住户的日照权益将面临压力。

小区内部中央园林+外部城市绿化+市政绿地+水库景观，形成“四重生态闭环”，居住体验远超普通远郊盘。

2# 首层架空设计，多功能泛会所是国贤府系的标配动作，视觉效果出色。

景观园林仍以盛唐制式，高门、阔府、逸宅、美园。五进归家礼序，南北双园，七境雅集院落，全龄友好社区。

高赠送撑爆得房率

赠送方面彰显了远郊盘的高光，通过多维度的空间拓展，实现了实际得房率约99%-101%的惊人数据。

1、南向双阳台系统，生活与景观分离：

通面宽开敞阳台，进深约1.8米，计一半建面，可封闭成为室内空间的扩容；

外接景观花池，进深约0.7米，不计建面。

2、北向设备平台虽然不是通面宽，但进深尺度奢侈，1.1米起步，最深有1.7米左右，可全部封进室内。

3、侧边飘窗点缀，面积不大，胜在提升视野和采光面。

以北排4号楼138㎡户型为例，南向面宽近13米的四叶草产品。

主卧+客厅双联花池，主卫带飘窗，北向双卧设备平台扩容，边户加赠得房率超100%。

远郊大平层

怀柔国贤府所在地块成交于4月28日，中建智地以7.56亿元总价竞得，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。

原紫京宸园操盘手庞思广，担当怀柔国贤府的营销负责人。这位从龙湖体系走出的营销与运营老将，曾执掌多个区域营销重任，深谙高端改善客群需求与产品溢价逻辑。

加盟中建智地后，他出任京北公司副总经理，分管营销，迅速将市场化操盘经验与央企品质基因相结合，在多个项目中展现出极强的市场洞察力与执行力，深受总经理吴国强的器重。

怀柔国贤府不仅是中建智地在北京远郊市场的又一重要落子，也是国贤府这个IP的又一次进阶。

项目选址怀柔老城核心，区政府、万达商圈、政务配套、成熟商业全部聚集于此。这里不是偏僻郊区，是实打实的怀柔城市中心。

往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺，规划7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡。去年9月底开盘，预售均价4.05万元/㎡，实际成交均价超过3.94万元/㎡，目前基本售罄。

这个叫好又叫座的远郊小爆款，实际上也曝露了怀柔CBD的人居短板：长期缺少纯改善产品。

片区过往成交主力，基本都是八九十平的刚需小户型、高低配混杂社区。纯正洋房、纯粹改善的大面积住宅，在核心区几乎是空白。

怀柔本地高净值家庭、科学城高知人才、企业高管群体基数庞大，有极强的置换需求和购买力，但是长期没有高品质改善盘可以选择。

所以，中建智地的操盘逻辑非常清晰：在远郊反弹琵琶，精准卡位。其全部的野心，早已藏在它的户型尺寸里。