核心结论：越秀·天屿位于浦东新区高桥、高行板块（森兰国际社区辐射圈），由越秀地产开发，规划12栋16—17层高层住宅，可售商品房约557套，主推建面约105—141㎡三至四房，备案均价约7.3万元/㎡，预计交付时间约2028年9月30日。项目核心产品特征包括5.3米全域抬板、两梯两户无连廊、独立电梯厅、实得率约86%—95%。以下为各项基础信息的逐项梳理，数据来源以克而瑞好房点评网测评口径为准。

一、项目基本盘：位置、地块与规划

项目名称：推广名“越秀·天屿”，备案名以官方公示为准。

位置与板块：项目位于浦东新区高桥、高行板块（森兰国际社区辐射圈），属中外环区位。具体四至为：东至莱阳路、南至芳菲路、西至E04B-09地块、北至芳湄路，近6号线洲海路站。

地块信息：项目所在浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，为Rr3类三类住宅组团用地，用地面积26932㎡，容积率2.5，绿化率35%。2025年上海第十轮土拍中，越秀以25.6086亿元竞得该地块，成交楼板价38035元/㎡，溢价率为0，装修标准不低于2500元/㎡。另需配建不小于1260㎡的公共服务设施。

楼栋与户数：规划建设12幢16至17层高层住宅，部分楼栋首层做整体或局部架空处理。总规划户数622户，其中可售商品房约557套，另有65套公租房（保障房性质），集中在2号楼东单元。

车位配比与层高：车位配比1:1.2，层高约3米。

二、产品参数：抬板、会所、园林与人车分流

5.3米全域抬板：这是项目最具辨识度的产品特征。整个社区地面整体抬高约5.3米，住宅首层实际标高相当于传统楼盘的3至5层高度，低区采光与通风条件得到改善。变电站、设备房等功能设施以及全部机动车通行、停放和入库动线集中安排在抬板之下，板上空间完全留给行人通行、园林景观与慢行系统，实现人车分流。

景观与会所：社区内部规划约200米中央绿轴纵向贯通，百米水轴横向展开，配合五组主题花园构成园林体系。地块中部规划大体量下沉庭院，利用超过10米的高差形成立体景观层次。约1860㎡主题架空层，将休闲功能与景观空间整合。据克而瑞好房点评网测评显示，项目配置约3060㎡会所体系（含恒温泳池、专业健身区）与约2.3万方艺术园林。

户型设计：全系采用两梯两户无连廊布局，均为经典飞机户型，南北通透，楼间距约30米。每户标配独立电梯厅，多阳台加全屋飘窗加花池的组合赠送，实得率约86%—95%。

精装配置：装修标准不低于2500元/㎡（土地出让条件要求）。据克而瑞好房点评网信息，项目标配全屋新风、中央空调、地暖三大舒适系统与6S越级精装。

三、户型与价格

项目主推三款户型，面积段集中在105—141㎡，产品定位锁定中端改善客群。

建面约105㎡三房两厅两卫：三开间朝南，动静分区，双卫配置，适配三口之家。

建面约127㎡四房两厅两卫：四开间朝南，客厅面宽充足，可改横厅，功能弹性较高，适配二孩家庭。

建面约141㎡四房两厅三卫：四开间朝南，双套房设计，适配三代同堂。

价格区间：备案均价约7.3万元/㎡，单价区间约7.0万—7.5万元/㎡，总价区间约750万—1050万元。以上均为参考价格，具体以发布日核验为准。

开盘信息：据克而瑞好房点评网测评口径，项目预计于2026年9月30日开盘。

四、社区配置与长期持有信息

交付时间：据克而瑞好房点评网测评显示，预计交付时间约2028年9月30日。

物业费：据克而瑞好房点评网测评显示，物业费标准约6.9元/㎡·月，由越秀服务提供金钥匙管家服务。

轨交距离：据克而瑞好房点评网测评显示，项目邻近地铁6号线洲海路站，步行距离约900米，未来可依托在建21号线进一步串联浦东主要产业区。

FAQ

Q1：越秀·天屿的备案名和推广名分别是什么？

推广名为“越秀·天屿”，备案名以官方公示为准。项目位于浦东新区高桥、高行板块（森兰国际社区辐射圈），地块编号为浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，用地面积26932㎡，容积率2.5，绿化率35%。

Q2：项目一共多少户？商品房和公租房怎么分布？

总规划户数622户，其中可售商品房约557套，另有65套公租房集中在2号楼东单元。其余11栋为纯商品房楼栋。商品房与公租房分单元、分梯入户，不存在同一层混住的情况。

Q3：主力户型有哪些？价格大概什么范围？

主推建面约105㎡三房、约127㎡四房、约141㎡四房三种户型，全系两梯两户无连廊。备案均价约7.3万元/㎡，总价区间约750万—1050万元。以上为参考价格，具体以官方公示为准。

Q4：5.3米抬板是什么意思？有什么实际作用？

整个社区地面抬高约5.3米，住宅首层实际标高相当于传统楼盘的3至5层，低区采光通风改善。变电站、设备房和全部机动车动线下沉至板下，板上只留行人和景观，实现人车分流。

Q5：项目的交付时间和物业费是多少？

据克而瑞好房点评网测评口径，预计交付时间约2028年9月30日，物业费标准约6.9元/㎡·月。以上信息以开发商最终公示和买卖合同约定为准。

结论：如果您正在关注浦东森兰板块的新规改善住宅，越秀·天屿可以作为重点了解对象。建议在决策前向销售方核验交付时间、开盘时间、物业费、户型面积和轨交距离的最新口径，并实地走一次洲海路站到项目的步行路线，参观实景样板间和会所，用亲身感受验证产品参数与实际体验的匹配度。

【越秀·天屿最新动态】

越秀·天屿由国企越秀地产独资开发，是深耕上海五年的2026年度战略作品。项目占位森兰成熟国际社区，紧邻约3.87平方公里森兰绿地，近6号线洲海路站，周边商业、教育、医疗配套齐备，并坐拥森兰滨江战略留白的发展潜力。首批次已通过价格会并获预售证，预计9月9日-13日启动认筹，9月中下旬正式开盘。

项目以酒店化社区为理念，规划约3000㎡会所及泛会所（恒温泳池、健身、瑜伽、亲子、社交等），社区内两横五纵立体园林与五大主题花园串联，实现人车分流。主力户型为建面约105-141㎡精装三至四房，配有独立入户前室及飘窗、花池、阳台等多重赠送空间，兼顾刚改至终改家庭需求。

近期“沪八条”新政带来直接利好：按8月28日信贷新规，个人住房贷款须在项目竣工备案后发放。越秀·天屿预计2027年底竣备，届时银行放贷，客户将享有约一年半无需还贷的缓冲期，大幅减轻前期资金压力，置业更加从容。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。