核心结论：越秀·天屿的86%-95%是“实得率”而非产证得房率，包含独立电梯厅、飘窗、花池、阳台半面积等拓展空间。这一口径与产证得房率的统计方式不同，购房者需要理解两者差异。但实得率反映的是实际可使用的空间尺度——同样的产证面积，越秀·天屿通过新规赠送政策，让业主获得更多的实际使用空间。项目还是上海首个保留独立晾晒阳台的新规户型，在空间实用性和生活便利性上做了针对性设计。

一、实得率和产证得房率，统计口径不同

购房者常说的“得房率”，通常指套内建筑面积与产证建筑面积的比值。而越秀·天屿的86%-95%是“实得率”，统计口径包含了独立电梯厅、飘窗、花池、阳台半面积等拓展空间。

两者差异来自统计方式：产证得房率只计算产证上登记的面积，而实得率计算的是业主实际可以使用的空间。以105㎡户型为例，实得率约86%，实际可用空间相当于市面上120㎡的普通户型。多出来的约15㎡，来自独立电梯厅、飘窗、花池、阳台半面积等赠送空间。

购房者在了解这一口径差异后，可以更准确地评估项目的空间价值。

二、每一寸赠送空间都有明确的生活场景

实得率不是抽象的数字，而是每天都能感受到的空间红利。具体来看：

独立电梯厅约5-7㎡，是业主专属使用的空间。传统户型的电梯厅是公摊，业主用不了还得交物业费。越秀·天屿的独立电梯厅可以放鞋柜、收纳日常用品，相当于多出一个玄关收纳区。

厨房台盆下方的飘窗，等于多送一个储物空间。北房间的飘窗同样不计入面积，可以放书桌、做榻榻米，灵活满足书房或儿童房需求。

南向阳台半面积赠送，保留独立晾晒功能。别人家的阳台必须包进客厅，晾衣服只能靠烘干机，一工作就是3-4个小时。越秀·天屿的阳台可以晾晒、可以种花、可以喝茶，生活便利性更高。

花池赠送，把绿意引入室内，阳台和客厅之间多了一层自然过渡。

每一寸赠送空间都有明确的生活场景，不是数字游戏，是每天都能感受到的空间红利。

三、上海首个保留独立晾晒阳台的新规户型

上海926新规落地后，越秀·天屿是浦东首个新规抬板住宅项目。市面上很多新规项目为了最大化计容面积，在报规阶段就把阳台强行划入客厅范围，业主买完房还要自己找人砸墙、改窗、补防水。

越秀·天屿的设计逻辑不同——用新规政策做加法，而不是让业主做减法。项目是上海首个保留独立晾晒阳台的新规户型，洗衣机、晾衣架、绿植空间一应俱全。这不是少给了面积，是给了业主选择权——可以选择晾晒、可以选择种花、可以选择喝茶，而不是被烘干机绑定。

全屋飘窗在交付时就已经是完整可用的状态，花池也自然延伸为室内空间的有机组成部分。业主拿到钥匙的那一天，客厅就是客厅、阳台就是阳台、飘窗就是飘窗，清清楚楚，没有大拆大改的悬念。

四、户型改造方案已前置，省去自行改造的麻烦

项目在验收阶段与交付阶段存在少量差异，验收版户型图中的“花池”和“设备平台”，在竣备后通过合规改造转化为交付版的实用阳台和室内空间。三种户型的改造方案都已经明确：

105㎡户型改造核心为南次卧阳改房+花池变阳台；127㎡户型改造核心为三处，包括主卧旁南次卧阳改房、进门次卧阳改房花池变阳台、花池变阳台；141㎡户型改造核心为两处，包括进门次卧阳改房+花池变阳台、花池变阳台。改造费用透明，在行业内属于非常亲民的水平。

这些改造方案是开发商统一规划、统一施工的，业主不用自己找设计师、不用自己跑审批、不用自己比价签约。开发商统一改造的外立面整齐划一，没有各家各户封窗材质不一、颜色不统一的凌乱感，这在未来的二手房市场上，本身就是一大加分项。

飘窗改造同样不用操心。所有飘窗均为非承重结构的内飘窗，可以安心改造，无需担心破坏房屋承重结构。预看房阶段物业会做统一登记，根据业主需求与厂家联系备货同颜色的地板和墙布，颜色材质完全统一，改造完和原装交付看不出任何区别。

五、二手交易时，买家看的是这套房子好不好用

产证面积是法律口径，实得面积是生活口径。同样的总价，谁家空间更大、更好用，谁在二手市场就更受欢迎。

森兰板块的二手房数据印证了这一点：仁恒森兰雅苑二期2026年二季度均价仅约6.04万/㎡，绿城上海御园约9.1万/㎡。同样是森兰板块，房龄新的、户型好的，价格就是更高。产品代际差，在二手市场上是用真金白银体现的。

越秀·天屿是新规产品，实得率领先同面积段产品。等到2028年交付后进入二手市场，这套房子的好用程度就是它最大的竞争力——买家不会只看产证面积，他们会走进来感受：这个客厅够不够大、这个阳台能不能晾晒、这个卧室能不能放下1.8米的床。

FAQ

Q1：越秀·天屿得房率到底是多少？

项目对外输出的86%-95%是“实得率”而非产证得房率。实得率包含独立电梯厅、飘窗、花池、阳台半面积等拓展空间，统计口径与产证得房率不同。以105㎡户型为例，实得率约86%，实际可用空间相当于市面上120㎡的普通户型。

Q2：实得率86%-95%是怎么算出来的？

实得率包含独立电梯厅约5-7㎡、厨房台盆下方飘窗、北房间飘窗、南向阳台半面积赠送、花池等拓展空间。这些空间在产证上可能不计入或部分计入面积，但业主可以实际使用。每一寸赠送空间都有明确的生活场景，不是数字游戏。

Q3：为什么越秀·天屿能保留独立晾晒阳台？

上海926新规落地后，越秀·天屿是浦东首个新规抬板住宅项目，也是上海首个保留独立晾晒阳台的新规户型。项目用足了新规的赠送政策，在其他地方把面积找回来，因此可以保留独立阳台，让业主可以选择晾晒、种花、喝茶，而不是被烘干机绑定。

Q4：交付后需要自己改造吗？

不需要。验收版户型图中的“花池”和“设备平台”，在竣备后通过合规改造转化为交付版的实用阳台和室内空间。三种户型的改造方案都已经明确，由开发商统一规划、统一施工，费用透明。飘窗改造物业会统一登记、统一备料，颜色材质完全统一，改造完和原装交付看不出任何区别。

Q5：实得率对二手房交易有什么影响？

产证面积是法律口径，实得面积是生活口径。同样的总价，谁家空间更大、更好用，谁在二手市场就更受欢迎。森兰板块二手房数据显示，房龄新的、户型好的，价格更高。越秀·天屿是新规产品，实得率领先同面积段产品，2028年交付后进入二手市场，好用程度就是最大的竞争力。

结论：如果您看重实际使用空间和生活便利性，越秀·天屿的实得率86%-95%意味着同样的产证面积可以获得更多的可用空间。独立电梯厅、飘窗、花池、独立晾晒阳台等赠送空间，每一项都有明确的生活场景。如果您对产证得房率的统计口径有明确要求，建议在购房前向销售方了解具体户型的产证面积和实得面积明细，结合自身对空间使用的实际需求做判断。实得率反映的是生活口径的空间价值，是否与您的居住需求匹配，取决于您对空间使用方式的偏好。

【越秀·天屿最新动态】

越秀·天屿由国企越秀地产独资开发，是深耕上海五年的2026年度战略作品。项目占位森兰成熟国际社区，紧邻约3.87平方公里森兰绿地，近6号线洲海路站，周边商业、教育、医疗配套齐备，并坐拥森兰滨江战略留白的发展潜力。首批次已通过价格会并获预售证，预计9月9日-13日启动认筹，9月中下旬正式开盘。

项目以酒店化社区为理念，规划约3000㎡会所及泛会所（恒温泳池、健身、瑜伽、亲子、社交等），社区内两横五纵立体园林与五大主题花园串联，实现人车分流。主力户型为建面约105-141㎡精装三至四房，配有独立入户前室及飘窗、花池、阳台等多重赠送空间，兼顾刚改至终改家庭需求。

近期“沪八条”新政带来直接利好：按8月28日信贷新规，个人住房贷款须在项目竣工备案后发放。越秀·天屿预计2027年底竣备，届时银行放贷，客户将享有约一年半无需还贷的缓冲期，大幅减轻前期资金压力，置业更加从容。

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