北京进深 徐迪 9月19日，石景山区刘娘府674地块设计方案公示。

地块成交于8月12日，由中海新城以底价25亿元摘得，折合楼面价约4.2万元/㎡。

从拿地到报规，仅一个30多天，北京近期的住宅项目开发节奏都非常紧凑。

中海刘娘府项目占地5.37公顷，地上总建筑规模约5.91万㎡，容积率低至1.1。

规划26栋住宅楼，其中：西侧9栋为6F洋房；

东侧17栋为别墅，包括11栋联排和6栋双拼，均为地上3层+地下1层。

1、鱼骨式布局

这张总平图乍看就想起中海安澜北京，同样是洋房+别墅的组合，行列式排布，楼间距紧凑。

只不过安澜北京地形更加狭长，将两类产品分为了南北两区；

而刘娘府项目整体面宽资源不错，对地块进行了东西分区。

中间以南侧大门为起点，向北通过风雨连廊和下沉庭院串联起一道景观轴，东西各7排建筑，鱼骨式排列。

东侧为6F洋房，西区为3F别墅。

西高东低的布局，是出于周边现有建筑的考量。

小区西面，隔着15米绿化带和金项山路，有两座学校：中央财经大学（石景山校区）和北京地铁技术学校。

东侧的绿隔带更宽一些，有20米左右，并且挨着的是住宅小区，所以东侧墅区的私密性和静谧度更优。

2、真别墅形态

中海刘娘府项目的别墅形态，是比叠拼更纯粹的联排/双拼产品。

叠拼一般被称为豪华版洋房，联排则是“独天独地”的真别墅，双拼更是当前禁墅令背景下最接近独栋的形态。

别墅均为地上3层，高度10.7米，平均层高接近3.6米；地下仅1层，挖掘深度达到6米。

即便放在别墅赛道中，也属于极为奢侈的层高配置。

每户均有南北小院，南向大面积的采光井，进深2米左右，可以做成类似下沉庭院的设计。

这就意味着地下室的南向拥有接近于地上的采光面，极大地提升了负一层的功能实用性与居住舒适度。

而地上空间则通过退层设计，做出大量露台空间，让每一层都能有空中庭院。

洋房产品的面宽够大，算下来赠送空间也是非常炸裂的。

南向通面内嵌式阳台，进深1.8米；外接敞开式景观花池，实现了室内外景观的无界渗透。

北向的设备平台虽然没做到通面宽，但进深与阳台一致，也达到1.8米尺度，并且同样可以封入室内，不计建面。

同时，洋房的标准层高是3.17米，这不仅从物理层面释放了空间的压抑感，营造出更具豪宅气质的开阔视野，更为地暖铺设及吊顶造型预留了充足的余量，确保了完工后的室内净高依然舒适。

3、日照达标的经典解法

东侧墅区的南北楼间距是15-22米不等，大多数是18米的间距。

由于楼栋并非正南正北排布，而有一定角度偏转，实际日照间距系数会优于同等距离的正南北布局，使冬至日有效采光时间得到结构性保障——满足日照设计要求。

西侧洋房楼间距基本达到27米左右，视觉上更舒展一些，但建筑高度做满了19米上限，比别墅高了将近一倍。

高宽比悬殊之下，即便间距数值更大，对相邻别墅后排的实际日照遮挡和立面压迫感依然显著，冬至日的有效采光未必优于东侧墅区。

项目开发主体北京鑫安兴业房地产开发有限公司，也是中海瑞文里、玉华玖章的项目公司，法定代表人、董事长为付熙嵬，总经理张欣。

宗地位于石景山区苹果园街道，五环至六环之间，邻近地铁11号线模式口站。

生态资源优秀，西侧紧邻法海寺森林公园，北边2公里左右就是八大处、西山风景区，整体处于西山浅山生态带。

往南2公里左右有京西大悦城、喜隆多购物中心等商业配套。

周边已聚集远洋天著春秋、绿城西山云庐、远洋源山春秋等多个高端项目，产品多为类别墅和叠拼，区域高端购买力已得到充分验证。