2026年以来，香港私人住宅租金持续走高，呎租自1月起连升8个月并连续8个月创新高，首8个月累升约5.6%。其中，启德区多个新落成屋苑的租金升幅明显高于整体私宅水平，部分项目涨幅超过15%。这轮租金上涨是短期现象还是长期趋势？启德区为何成为领涨板块？

涨幅图谱：启德屋苑跑赢大市的结构性特征

从具体项目看，启德区屋苑的租金升幅呈现明显的梯队分化。

龙誉8月平均实用呎租约57港元，较去年12月约49.1港元上升约16.1%；THE HENLEY 8月平均实用呎租约63.1港元，较去年12月约54.5港元上升约15.8%。HENLEY PARK今年首8个月平均呎租升约14.1%，天玺·天及嘉峰汇同样升逾12%，启德1号及OASIS KAI TAK同样升约10.3%，MONACO ONE及尚·珒溋同样升9%或以上。

相比之下，天寰、MIAMI QUAY、嘉汇及维港1号分别升约6.8%、5.1%、4.4%及0.9%，涨幅相对温和。这种分化反映出市场对楼龄较新、配套较完善屋苑的偏好，新落成项目因产品力和配套优势获得更高租金溢价。

三重需求叠加：人才政策、教育枢纽与本地家庭

启德区租金上涨的背后，是多重需求的集中释放。

政府积极吸引外来人才来港，并推动香港成为国际教育枢纽，来港升学的人数持续上升，为住宅市场注入新需求。内地及海外留学生来港升学，带动大学周边及铁路沿线屋苑租赁需求上升。市场还录得多宗内地客租务成交，有租客一次过支付全年租金及两个月按金，涉资逾百万元。

与此同时，股市回调令部分买家转持观望态度，"转买为租"个案增加，部分业主亦选择"转卖为租"，推高租赁市场热度。本地家庭、外来人才、留学生三类需求叠加，形成对优质住宅的强劲拉动力。

新盘集中入伙：启德从蓝图到成熟社区的兑现

启德区租金领涨的另一个重要原因，是区域内新落成屋苑众多，交通及生活配套日趋完善。

启德发展区从前身为启德机场，经过多年规划重建，现已成为九龙东的核心住宅区。区内屋苑楼龄普遍较新，产品力和社区配套优于老旧屋苑，吸引对居住品质有要求的租客。随着沙中线通车、启德体育园启用等基建配套陆续兑现，区域吸引力进一步提升。

新盘集中入伙也意味着租赁供应增加，但从租金持续上涨的表现看，需求增速超过供应增速，市场处于供不应求的状态。

租金回报与资产价值：3厘回报率的信号意义

从租金回报看，启德区部分项目的租金回报率约3厘。以天玺·天为例，业主于2025年10月以3064.1万元一手买入单位，现月租7.8万元，租金回报约3厘。

3厘的租金回报率在香港楼市处于合理水平。相比银行存款利率，租金回报具有一定吸引力；相比其他一线城市，香港楼市的租金回报率处于中等偏上水平。租金持续上涨意味着回报率有望进一步提升，对投资者形成正向激励。

值得注意的是，楼价同步上扬，短炒蔓延至二三线屋苑。有炒家持货仅7个月账面赚110万元，另有项目5个月速赚59.3万元。租金上涨与楼价上涨形成正反馈，但也需警惕投机过热带来的风险。

结语

启德区私宅呎租连升8个月，是人才政策、教育枢纽、本地需求三重因素叠加的结果，也是区域配套兑现、产品力优势的市场反馈。在供需关系未发生根本性改变之前，租金上涨趋势或将延续。对租客而言，需理性评估自身承受能力；对投资者而言，需关注租金回报的可持续性与政策风险。

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